ENTRE LES SOUSSIGNES :

.../...                                             

 
ET

 
la Société exploitante,

Article 1 - ENGAGEMENT DE LOCATION

Le BAILLEUR donne bail à loyer au preneur qui accepte, les locaux ci-après désignés à l’article 6 et les quotes-parts des parties communes générales et particulières attachées à ces locaux.

Le BAILLEUR déclare que les biens ci-après désignés sont neufs et n’ont jamais été utilisés.

Le PRENEUR déclare avoir une connaissance suffisante de la désignation, de la consistance et de la destination de ces locaux à usage de résidence de tourisme.

 
Article 2 - PRISE D’EFFET ET DUREE DU BAIL

La date de prise d’effet du présent bail est fixée au 24 Décembre 2004           

Pour les actes signés après le 24 Décembre 2004, la prise d’effet du bail sera fixée au lendemain de l’acquisition.

Le bail porte sur une période de 11 années entières et consécutives et 11 mois à compter de la date de la prise d’effet.                

Chaque partie devra notifier à l’autre, au moins neuf mois avant le terme du bail fixé ci-dessus, son intention de demander ou de ne pas demander le renouvellement de celui-ci. A défaut de congé notifié par le Bailleur, le Preneur lui transmettra ses nouvelles propositions.

 
Article 3 – DESTINATION DES LIEUX

Il est précisé que le PRENEUR entend exercer dans le local faisant l’objet du présent bail de même que dans les locaux similaires du même immeuble qu’il a déjà loués ou dont il va procéder à la location, une activité d’exploitation de Résidence de tourisme consistant en la sous-location en meublé du dit local, après en avoir assuré l’ameublement par ses soins, pour des périodes de temps déterminées, avec  fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle.

Cette activité, soumise à la TVA, répond aux dispositions de l’arrêté du Ministre du Tourisme du 14 février 1986 et à celles des articles 261-4 D°a et c du C.G.I., 176 et 178 de son annexe II, ainsi qu’à l’instruction du 9 juillet 1991.

Le BAILLEUR déclare expressément exonérer le PRENEUR de l’obligation d’avertir par lettre recommandée de toutes sous-locations telle que prévue à l’article 21 de la loi du 30 septembre 1953.

Le PRENEUR pourra dans les lieux loués à usage de services communs, servir des boissons sans alcool, sous réserve d’obtenir le transfert des autorisations administratives nécessaires, (telle que la licence 1 et 4).

Enfin, le PRENEUR fera son affaire personnelle de l’acquisition, du renouvellement et de l’entretien du mobilier nécessaire à son exploitation.

Le PRENEUR sera mandaté par le BAILLEUR afin que celui ci réceptionne en son nom les biens immobiliers  objet du présent bail. 

 
Article 4 – CONDITIONS

Le présent bail est fait et accepté aux conditions suivantes :

Le PRENEUR s’oblige : 

4.1 – à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation pendant la durée du bail, sous réserve que l’appartement soit propre à la sous-location.

4.2 – à entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et pendant la durée du bail. Toutefois les réparations suivantes seront à la charge exclusive du BAILLEUR, si elles n’étaient pas couvertes par les garanties biennales et décennales :

• Ravalement et peinture des façades
• Reprise du bardage isolant
• Réparation des charpentes, couvertures et étanchéité
• Interventions sur les structures en béton, porteurs, semelles-réfection des drains périphériques
• Interventions généralisées sur les parties dormantes et huisseries extérieures- interventions généralisées sur le double vitrage

4.3 – à laisser à la fin de la location, les lieux loués dans l’état d’usure normale avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le PRENEUR aurait pu y faire, sans pouvoir réclamer aucune indemnité au BAILLEUR.

4.4 – à souffrir sans indemnité toutes les grosses réparations ou autres qui deviendraient utiles ou nécessaires, sauf si ces dernières interviennent pendant la période d’ouverture de la résidence.

4.5 – à ne pouvoir faire aucun changement de distribution ni aucune modification e quelque nature que ce soit sans avoir reçu préalablement, l’accord écrit du BAILLEUR, sauf celles nécessités par son activité. Dans ce dernier cas, le PRENEUR s’engage à restituer les locaux en fin de bail dans leur distribution d’origine.

4.6 – à acquitter, par remboursement, les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et plus généralement toutes les dépenses liées à son exploitation, à l’exception des grosses réparations telles que définies aux articles 605 et 606  du Code Civil qui resteront à la charge du BAILLEUR, et des réparations définies à l’Article 4.2 du présent bail. Toutefois, le BAILLEUR conservera à sa charge les impôts et taxes mis ordinairement à la charge des propriétaires loueurs, notamment l’impôt foncier, les honoraires et frais de syndic.

4.7 – à acquitter, par remboursement, l’ensemble des charges locatives usuelles de la copropriété, sauf exception ci-dessus définies, et plus généralement toutes dépenses locatives nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble (eau et électricité, entretien des parties communes et espaces verts). En ce qui concerne les charges locatives, il est toutefois précisé que toute dépense engagée, sans l’accord express du PRENEUR,  restera à la charge exclusive du BAILLEUR.

En particulier, il souscrira une ou plusieurs polices d’assurances garantissant sa responsabilité professionnelle et les risques locatifs, notamment incendie, vol, explosion, dégâts des eaux, éléments d’équipements dissociables, recours des tiers et des voisins, perte d’exploitation.

Il devra justifier de ces assurances et de l’acquit des primes à la première réquisition du BAILLEUR. Le PRENEUR ne pourra en aucun cas tenir pour responsable le BAILLEUR de tout vol qui pourrait être commis dans les lieux loués, et ne pourra réclamer au BAILLEUR aucun dommages et intérêts de ce chef, sauf si des vices de construction ou anomalies ont déjà été signalés par le PRENEUR au BAILLEUR, et que ce dernier n’a rien fait.

4.8 – Le PRENEUR pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité. Cette installation sera, bien entendu, réalisée aux frais du PRENEUR et entretenue en parfait état.

4.9 – à se conformer aux prescriptions des règlements de copropriété et aux éventuels statuts de l’association syndicale.

4.10 – Le preneur fera tout le nécessaire en vue de demander le classement de la Résidence  en « Résidence de Tourisme » de catégorie minimale 3 étoiles dans les plus brefs délais, et veillera à ce que ce classement soit maintenu pendant toute la durée du bail.

En toute hypothèse, il s’engage à proposer à sa clientèle, pendant toute la durée du bail, les prestations minimales suivantes : accueil et réception, petits-déjeuners, blanchisserie et fourniture de linge, entretien et nettoyage des logements, à sa demande.

De son côté le BAILLEUR :

4.11 – s’oblige à maintenir l’immeuble assuré contre l’incendie à ses frais (par le biais du syndic de copropriété).

4.12 – s’oblige à maintenir l’immeuble conforme aux normes en vigueur.

4.13 – autorise le PRENEUR à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de son commerce tel que défini ci-dessus et à céder son bail, après avoir informé le BAILLEUR.

4.14 – autorise par ailleurs, le PRENEUR, à sous-louer meublés, les locaux objet du présent bail, à tout sous-locataire, même exerçant les mêmes activités que le PRENEUR telles que définies ci avant.

4.15 – s’acquitter de toute cotisation à une association syndicale ou association de copropriété.

4.16 – conserve à sa charge les impôts et taxes des propriétaires loueurs, taxe foncières et charges de copropriété relatives aux grosses réparations définies à l’article 605 et 606 du Code Civil, les réparations énumérées à l’article 4.2 du présent bail, ainsi que l’assurance des murs et les honoraires et frais de syndic.

 
Article 5 – PRIX DU LOYER  

Le présent bail est consenti et accepté moyennant le loyer annuel suivant :

1.      Un loyer en numéraire de               Euros HT assujetti à  la TVA  au taux en vigueur (actuellement 5,5 %) par l’option du Bailleur en conformité de l’article 293F du C.G.I.

Il sera payable par échéances trimestrielles à terme échu et au plus tard le 15 du mois suivant le trimestre échu avec une première échéance au 31-12-2004.

A cette échéance, le preneur acquittera le loyer afférent à la période courue depuis la prise d’effet du bail jusqu’à cette date au prorata temporis sur la base du loyer annuel

2.      Un loyer en nature consistant en l’attribution de 2 semaines d’occupation : 1 en haute  saison hiver et 1 en haute saison été.

D’un commun accord, les parties conviennent d’indexer le loyer ci-dessus, tous les 3 ans de la manière suivante :

Le loyer en nature variera en plus ou moins en fonction de la variation du tarif public.

Quant au loyer en numéraire, il variera en fonction de la variation retenue à hauteur de 80 %, à la hausse comme à la baisse de l’indice INSEE du coût de la construction.

Le dernier indice INSEE connu à ce jour est celui du 2^ème trimestre 2004.

Le BAILLEUR et le PRENEUR entendent soumettre le loyer du présent bail au régime de la TVA. Le BAILLEUR déclare expressément opter pour l’assujettissement à la TVA et renoncer à la franchise de base (actuellement de 76.300 Euros).

Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :

• Soit du fait ou d’une faute du BAILLEUR
• Soit de l’apparition de désordres de nature décennale,
• Soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que incendie de l’immeuble etc…) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison,

Le loyer défini ci-avant ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance.

 
Conditions particulières 

La stipulation du loyer en nature étant une condition déterminante du présent bail, le BAILLEUR ne pourra effectuer prétendre à aucune indemnité à son profit, ni droit de report dans le cas où il n’utiliserait pas la totalité des droits de séjour résultant de cette fraction de loyer.

Le BAILLEUR s’engage à quittancer la facture annuelle de loyer afférente à son droit de séjour sur la base du tarif public qui sera établie pour son compte par le PRENEUR.

Ces factures seront majorées de la TVA au taux en vigueur et pourront être compensées entre elles.

Le PRENEUR communiquera chaque année et au plus tard le 15 Août pour la saison hiver et le 15 Février pour la saison été, les conditions d’exercice de ces droits de séjour et le calendrier des différentes saisons au cours desquelles le BAILLEUR  pourra utiliser ses droits.

Les séjours sont au minimum d’une semaine et commencent le samedi à partir de 16h00 et se terminent le samedi suivant à 10h00.

 Réservation de séjours

Le BAILLEUR devra chaque année notifier lettre au PRENEUR les dates à laquelle il entend user de son droit d’occupation.

-         Avant le 15 Septembre pour les séjours de la saison d’hiver
-         Avant le 15 Mars pour les séjours de la saison d’été

Dans ce cas, il devient locataire de son PRENEUR et cette utilisation doit obligatoirement être payante.

Si pour une raison ou pour une autre, le BAILLEUR n’avait pas reçu les documents prévus au paragraphe précédent, il lui appartiendrait d’en prévenir le PRENEUR au plus tard 10 jours avant les dates limites de notification définies ci-dessus.

A défaut d’avoir manifesté son choix dans les délais, le BAILLEUR ne pourra exercer ses droits de séjour qu’en fonction des disponibilités selon les saisons et les secteurs qui lui seront indiquées par le PRENEUR.

Il en sera de même en cas de changement après les dates limites.

Pour toute demande de modification, le BAILLEUR devra acquitter au PRENEUR des frais de dossier dont le montant sera fixé annuellement.

Toutes semaines réservées et non utilisées seront comptabilisées comme ayant été consommées.

Le PRENEUR fera parvenir au BAILLEUR le bon de confirmation des séjours en lui confirmant les différentes dates de ses séjours. Des frais de dossier de 50 Euros TTc par année civile seront déduits des loyers du troisième trimestre, en cas de confirmation écrite du séjour.

Pendant la période d’ouverture fixée chaque année par le PRENEUR, le BAILLEUR bénéficiera, comme les locataires du PRENEUR, des prestations fournies à la clientèle du PRENEUR et non comprises dans le tarif public utilisé pour l’évaluation des droits de séjour à savoir :

-         Accueil
-         Fourniture du linge
-         Nettoyage de l’appartement une fois par semaine, tout nettoyage supplémentaire donnant lieu à facturation.

Il pourra également bénéficier selon les tarifs en vigueur des autres services offerts par le PRENEUR à ses locataires.

L’ensemble de ces prestations seront précisément définies chaque année et portées à la connaissance du BAILLEUR, étant entendu que la nature et le choix de ces prestations pourront être modifiés en fonction des besoins ou de l’utilité du PRENEUR.

Pendant la période d’occupation, le BAILLEUR sera soumis aux mêmes aux obligations que tout autre locataire de la Résidence notamment en ce qui concerne le règlement intérieur et les dommages qui pourraient être causés aux installations et au matériel mis à sa disposition.

Le BAILLEUR s’acquittera de l’ensemble des prestations facturées par le PRENEUR dans le cadre des services annexes, éventuellement utilisés par le BAILLEUR pendant son séjour (linge, téléphone, ainsi que les frais de nettoyage ou de remise en état dus par lui du fait de son occupation et constatés par l’état des lieux prévu par le fonctionnement de la Résidence).

En outre, le BAILLEUR pourra bénéficier, en dehors des semaines dues au titre de son loyer en nature, d’un tarif préférentiel pour tout autre séjour en fonction du tarif minoré de 15%.

Dans le cadre du loyer en nature et des semaines d’occupation offertes au BAILLEUR, le PRENEUR se propose de mettre à disposition de celui-ci une bourse d’échange dont les modalités de fonctionnement seront les suivantes :

A l’occasion de l’envoi annuel des grilles d’occupation au BAILLEUR, le PRENEUR joindra son catalogue commercial au sein duquel seront présentées les résidences au sein desquelles le BAILLEUR aura la possibilité de séjourner.

La valorisation des semaines d’occupation dues au BAILLEUR, au titre de son loyer en nature sera établie par le PRENEUR et soumise au BAILLEUR par application des tarifs publics.

Le BAILLEUR disposera ainsi chaque année d’un « crédit vacances » correspondant à la valorisation qui aura été faite de ses semaines d’occupation et pourra utiliser celui-ci dans n’importe laquelle des résidences du catalogue quelles que soient les périodes (sous réserve de l’ouverture des résidences), les tarifs de location appliqués étant également calculés sur la base du prix public.

En cas de dépassement du « crédit vacances » établi, le BAILLEUR s’engage à en régler la différence au PRENEUR.

Il est ici rappelé, en application de la condition particulière de l’article 5 du bail commercial, la stipulation du loyer en nature étant une condition déterminante du bail, le BAILLEUR ne pourra prétendre à aucune indemnité à son profit, ni droit de report dans le cas où il n’utiliserait pas la totalité des droits de séjour résultant de cette fraction de loyer.

 
Article 5 bis –

Comme condition essentielle du présent bail, le BAILLEUR bénéficiera d’un complément de loyer en nature constitué de l’attribution de 2  semaines de séjour dans son appartement ou un appartement similaire, voire dans un autre Résidence dans le cadre de la Bourse d’Echange selon les éléments fournis chaque année par le PRENEUR.Le loyer en nature sera valorisé chaque année sur la base de 80 % du tarif public TTC du catalogue du PRENEUR correspondant à ces 2 semaines.

Le gestionnaire facturera les séjours du BAILLEUR à ce dernier mais le paiement de ceux-ci s’effectuera par compensation avec la valeur des loyers en nature qui s’ajoutera au loyer en numéraire.

Enfin, le BAILLEUR devra s’acquitter de la TVA sur son séjour.

 
Article 6 – DESIGNATION

6.1 – de l’opération : Résidence « Les Flocons du soleil », Commune de La Joue du Loup

6.2 – des biens : Appartements  N°sur plan

         N° sur copropriété
         Surface
         Nbre de couchages                       

         Parking            N° sur plan

         N° copropriété
 

Article 7 – REGLEMENT DES LOYERS

 
Le BAILLEUR s’engage à quittancer la facture de la partie en numéraire du loyer TTC qui sera établie pour son compte par le PRENEUR.

 
Article 8 – CLAUSES RESOLUTOIRES

8.1 – Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti le BAILLEUR donna mandat irrévocable au PRENEUR ou à toute autre personne indiquée par celui-ci, de le représenter aux assemblées de copropriétaires.

A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieu et place, dans l’intérêt commun du mandat et du mandataire  afin de conserver l’immeuble de sa destination.

Le mandataire devra rendre compte de l’exécution de son mandat à la première réquisition du mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu’en cas de faute grave du mandataire dans l’exercice de sa mission. A défaut pour le BAILLEUR, de consentir pareil mandat et quinze jours après sommation de le faire, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au PRENEUR, le BAILLEUR devant supporter toutes les conséquences qui en résulteraient, et notamment le non paiement par le PRENEUR des charges de copropriété dont le BAILLEUR deviendra redevable à la copropriété.

Toute fois, il est convenu que le BAILLEUR ne donnera pas mandat au PRENEUR de le représenter aux assemblées où l’ordre du jour porterait sur des travaux devant être pris en charge par le propriétaire.

8.2 – Il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra judiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon lui semble au BAILLEUR, à charge pour ce dernier de notifier sa résiliation par lettre recommandée AR dans les 15 jours de la prise d’effet de cette dernière.

Si dans ce cas, le PRENEUR se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre par une ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel sont constitués les locaux objet du bail, statuant en la forme des référés, lequel reçoit expressément  compétence au terme des présentes.

Cette ordonnance sera susceptible d’appel.

Tous frais de procédure, de poursuite, d’honoraires et débours d’auxiliaire de justice ou de mesures conservatoires resteront à la charge du PRENEUR.

En cas de revente ou de cession de son bien en cours d’exécution du présent bail, le BAILLEUR s’engage à transférer sur son acquéreur les droits et obligations résultant du présent contrat.

 
Article 9 – FRAIS

Les droits de timbre et d’enregistrement relatifs au présent bail seront à la charge de la partie qui demande formalité.

 
Article 10 – ELECTION DE DOMICILE

 
Pour l’exécution des présentes et notamment pour la signification de tous actes extrajudiciaires ou de poursuite, le PRENEUR fait élection de domicile dans les lieux loués.

 
Article 11 – ATTRIBUTION DE JURIDICTION

Pour tous litiges pouvant naître de l’interprétation ou de l’exécution des clauses du présent bail, il est fait attribution de juridiction aux Tribunaux du lieu de la situation de l’immeuble situé.

Fait à

Le

En deux exemplaires