La FAQ complète nos rubriques "Fiscalité" où sont expliqués les dispositifs fiscaux

Loi Demessine (ZRR) jusqu'à fin 2006

SÉLECTIONNER LA QUESTION DANS LA ZONE SUPÉRIEURE DROITE

1. Quelles sont les zones géographiques concernées

1/ Zones de revitalisation rurale ou "ZRR"( définies par décret 96-119 du 14 février 1996)
Seule une douzaine de départements ne bénéficient pas de ce classement.
Chaque département est lui-même réparti en zones éligibles et en zones n'ouvrant pas de droit.
Nous pouvons vous indiquer les communes par département.
 
2/ Zones rurales bénéficiant des programmes régionaux européens, zones éligibles seulement depuis 2001.
Ces zones sont définies en fonction de critères de densité de population, d'activité agricole, de l'éventuelle diminution de la population.

Ces dernières zones n'étant pas actuellement clairement définies par les commissaires européens, nous ne retiendrons que celles dite en ZRR

VOIR LES COMMUNES CONCERNEES DANS NOTRE RUBRIQUE FISCALITE LOI DEMESSINE -ZRR

2. Y a-t-il reprise de mon avantage fiscal si j'occupe le logement
 
La loi prévoit que vous puissiez occuper le logement jusqu'à un maximum de 8 semaines par an en toute légalité.
 
Vous pouvez aussi bénéficier d'une réduction se montant jusqu'à 25% du tarif public. Soit cette baisse est répercutée sur le coût de vos séjours, soit vous avez opté pour un bail prévoyant la gratuité pour un certain nombre de semaines de séjour.
Dans ce dernier cas, la rémunération prévue au bail sera diminuée de la valeur des séjours moins la remise de 25%.
 
Le résultat économique est donc le même.
Et ceci d'autant plus que les séjours gratuits sont considérés comme des avantages en nature et interviennent donc de la même façon dans la détermination de votre déficit / revenu foncier.
 
Notre préférence va au bail sans occupation parce que si une année vous n'avez pas la possibilité d'utiliser votre appartement, votre loyer ne sera pas pour autant temporairement relevé.

3. Quelle est l'année de l'avantage fiscal

L'année de défiscalisation est celle correspondant à la date d'acquisition, à condition que l'achèvement des travaux soit prononcé.

L'avantage est imputable en totalité de la réduction annuelle prévue, sans qu'il soit pratiqué de prorata.

Pour préserver votre droit aux avantages de la loi Demessine, c'est le gestionnaire qui fournit le mobilier. Vous ne pouvez donc pas être considéré comme un loueur en meublé.

4. Quelle est la valeur patrimoniale d'une zone dite "de revitalisation"
 
Les zones de revitalisation sont favorisées par différents dispositifs. L'objectif est de donner aux communes disposant d'un potentiel insuffisamment exploité les moyens de leur développement.
 
ZRR ne signifie donc pas communes sans intérêt, au contraire. Nous avons sélectionné surtout les communes montagnardes et tout d'abord les Alpes. L'activité touristique est intense, été comme hiver. Nous sélectionnons en ZRR des communes d'altitude dont la notoriété et les équipements sont en phase de fort développement et dont l'avenir est très prometteur. 
De plus, leur constructions accompagnent les nouvelles exigences pour le respect et l'intégration dans des sites authentiques, où le béton a laissé la place au bois et à la pierre.
 
Demain, la valeur patrimoniale de ces emplacements pourrait rivaliser avantageusement avec des stations de prestige mais qui seront encore longtemps marquées par les séquelles de l'urbanisation des années 60.
En accompagnant des stations bien choisies en ZRR, vous aurez profité d'avantages fiscaux, d'un niveau de prix encore raisonnable, d'infrastructures et d'architecture qui seront les mieux reconnues à l'heure de réaliser votre patrimoine

5. Mariage du contribuable pendant le cours de l'opération

Les conditions d'attribution de la remise d'impôts varient selon la situation familiale de l'investisseur.

Si le contribuable se marie au cours de la période d'engagement de location de 9 ans, les deux époux doivent demander la reprise du dispositif à leur profit.

De la même façon, en cas de divorce, l'administration demande la reprise par l'un des époux ou la répartition des engagements au cours des années restant à s'écouler dans le cadre de la location obligatoire.

6. Situation au regard de la TVA
La TVA est récupérable sous les conditions d'exploitation commerciale avec services de la résidence para-hôtelière.

L'administration fiscale restitue la TVA dans les 4 à 6 mois suivant la demande de remboursement. A sa récupération, la valeur de la TVA est utilisée comme remboursement anticipé partiel auprès de la banque prêteuse ou re-placée sur un support d'adossement en cas de financement in fine.

La plupart des promoteurs acceptent de "porter" la TVA :  dans ce cas la valeur de la TVA n'est pas appelée lors des appels de fonds, et l'investisseur donne mandat au promoteur de la récupérer pour son propre compte.

Précision importante : Pour les permis de construire postérieurs à 1996 : en cas de revente dans les 20 années suivant l'acquisition, le prorata de TVA doit être restitué à l'administration fiscale. En effet, la récupération de la TVA se fait sur 20 ans. Condition de la récupération de la TVA : l'immeuble doit être achevé depuis moins de 5 années lors de son acquisition

7. Charges, entretien et garanties de revenus locatifs
La location sous bail commercial dégage le bailleur (investisseur) de toute charge liée à l'exploitation ou taxe d'habitation. Le bail est renouvelable 3/6/9 sans obligation. Il est indexé à la hausse du coût de la construction. Le bail prévoit que le logement sera rendu dans l'état d'origine.
 
Seule la taxe foncière restera due dans la plupart des cas (sauf les 2 premières années puisque généralement les communes ne dérogent pas à cet usage). Prévoir quelques frais comme les recommandés et autres dépenses administratives (comme par exemple pour vous faire représenter aux assemblées générales).
 
Les revenus locatifs sont versés trimestriellement, ou exceptionnellement par semestre. Ils sont garantis puisqu'un Gestionnaire (le Preneur) national ou international s'engage par bail, et est tenu de respecter les termes du bail quelque soit la qualité de son activité, et les investissements qu'il engage. Le Gestionnaire doit assurer aussi la promotion internationale de la résidence, comme pour toutes les résidences de tourisme classées.
Les loyers sont versés, assortis d'une TVA à 5,50% qu'il vous suffira de reverser à l'état.
 

8. A qui s'adresse le dispositif ZRR ou "loi Demessine"
L'avantage fiscal pour un couple est plafonné à 3 412 €uros par an pendant 4 ans. Le déficit foncier peut porter cet avantage à 3 800 €, voire 4 200 € selon la situation foncière antérieure et le mode de financement. Pour les Tranches Marginales d'Imposition moyennes (21,75 ou 31,75 %) la récupération de la TVA permet d'atteindre un haut niveau d'avantage fiscal, sans pour autant être déjà lourdement imposé.

9. Le loyer servi par bail me paraît insuffisant
Le loyer qui vous est servi contractuellement peut vous paraître insuffisant par rapport aux tarifs que vous acquittez habituellement en tant qu'utilisateur. Or, le Gestionnaire vous garantit un loyer régulier et net de toutes charges, or ces charges sont nombreuses et les rentrées inégales, citons :
- les séjours gratuits ou avec remises qui vous sont offerts
- la garantie de loyers quel que soit le taux de remplissage, la variation des tarifs en fonction des saisons, voire la fermeture de la résidence dans certaines périodes
- L'obligation faite au gestionnaire de la promotion internationale de la résidence.
- la prestation de services collectif, la fourniture du linge, l'entretien et le ménage, etc..
- l'organisation d'animations
- la surveillance de la résidence et l'accueil
- la taxe d'habitation qui est payée par le gestionnaire
- l'installation d'une enseigne, la formation du personnel