La FAQ complète nos rubriques "Fiscalité" où sont expliqués les dispositifs fiscaux

Loi Paul Outre-Mer

SÉLECTIONNER LA QUESTION DANS LA ZONE SUPÉRIEURE DROITE

1. Suis-je un contribuable concerné par la loi Paul
Globalement, pour définir le seuil d'optimisation de la loi Paul, il suffit de comparer l'économie d'impôt potentielle annuelle avec l'IRPP habituel. Par exemple, si l'investissement s'élève à 400 000 F, la réduction sera de 32 000 F par an pendant 5 ans. L'investissement et la réduction d'impôts ne sont pas limités.
La loi Paul s'adresse donc à beaucoup plus de contribuables qu'on ne l'imagine, même si elle reste le moyen le plus puissant de gommer des impositions très lourdes.
Les candidats aux avantages de la loi PAUL ont un TMI à partir de 31%
Si vous constatez des revenus fonciers extérieurs, vous aurez un grand intérêt à financer en in fine, l'opération se doublant alors d'une diminution importante de votre fiscalité foncière habituelle.
 
Nous avons coutume à CIFB - fortune3D de comparer les loi Paul et Malraux. Ce sont des dispositifs qui permettent de défiscaliser fortement et sur un délai réduit, avec des contraintes de durée de location allégées. La loi Paul bénéficie de plafonds de loyers élevés, permettant une meilleure rentabilité qu'en MH ou secteur sauvegardé (le coût global des travaux et foncier de ces immeubles n'est pas en rapport avec les niveaux du marché locatif).
De plus, la loi Paul est fortement liée à des secteurs porteurs (tourisme), sur des régions qui bénéficient d'un ensemble de dispositions pour assurer un développement économique très soutenu et porteur d'avenir.

 
2. Quelles sont les destinations courantes de la loi Paul
- L'Arc Antillais offre des îles au fort pouvoir attractif (Guadeloupe, Martinique, Saint Martin). On y investit pour son propre intérêt ou bien dans l'objectif de revente. 
Ces îles associent à la douceur du climat un environnement naturel de grande qualité et très diversifié.
La volonté politique des différents gouvernements s'est toujours manifestée par un soutien régulier à leur développement économique (Baie Mahaut ou Pointe à Pitre en Guadeloupe, Fort de France en Martinique)
Sur Saint Martin la cosmopolite, la pérennité de votre opération  est encore accrue par la fréquentation internationale, les limites géographiques de l'île et la renommée des plages et des boutiques.
- On retrouve la même configuration économico-touristique à La Réunion. Les perspectives y sont encore accrues avec le potentiel de développement sud afrique et de la nouvelle asie.  

  
3. Pourquoi investir dans les DOM TOM 
La rentabilité fiscale de la loi PAUL Outre Mer a renforcé les avantages de la dernière loi Pons. 
Ces îles ont maintenant acquis un niveau d'équipement et d'activité égal et parfois supérieur à celui de la Métropole

Même avec une politique de développement économique très soutenu, le tourisme restera un élément majeur de leur avenir. L'augmentation du temps libre, l'attrait des régions "exotiques sécurisées", la mobilité professionnelle, le goût prononcé des voyages pour le "jeune troisième âge" de plus en plus nombreux,  inscrivent les DOM TOM dans le panel des meilleurs placements d'avenir.

On note actuellement des évolutions significatives du prix du foncier, signes précurseurs de la valorisation à terme de ce patrimoine.

4. Le marché locatif et les garanties 
Les DOM TOM ont un marché locatif hors norme. Ainsi, en Martinique, l'attrait pour les villas est prioritaire (ce qui n'exclut pas une demande en collectif non satisfaite et quasi déficitaire). A Saint Martin (Guadeloupe) qui évolue dans un univers de luxe, on recherche spécialement la Baie Orientale ou Marigot, le centre d'activité installé entre l'Océan et le lagon. En Guadeloupe, la diversité des biotopes et le développement économique motivent un fréquentation en augmentation à 2 chiffres. A la Réunion, on retrouve à St Denis des zones résidentielles de petits immeubles et de maisons de ville, elles constituent un cadre de vie très attrayant auquel les accédants locaux sont très sensibles (plus de 50 % des acquisitions en accession à la propriété). Le marché de la location y est particulièrement dense du fait de l’hyper activité de la ville qui concentre la plupart des centres de décision avec une demande locative non satisfaite émanant tant des locaux que des métropolitains fonctionnaires ou cadres en mission.
La demande locative est et sera encore longtemps non satisfaite. Les arrivants sont nombreux (médecins, fonctionnaires, cadres, dirigeants et techniciens d'entreprises publiques...). Avec des missions de 3 ou 6 ans, le turn-over locatif est ici presque inconnu.  Tous demandent un niveau de confort nécessitant des constructions de standing (modernes et intégrées à l'architecture traditionnelle) adaptées au climat local. Les investisseurs ou locataires attachés à ces îles recherchent des emplacements bénéficiant aussi de la proximité de la mer, de golf, de centres commerciaux. Les locataires se tournent en priorité vers ces nouvelles résidences confortables et les locations ne restent pas vides plus d'une semaine ! Les garanties sont prévues mais inutiles.

  
5. Les possibilités de revente
D'une manière générale, plus de 50 % des acquisitions se font en accession à la propriété. 
La sécurité anticyclonique de toutes les nouvelles constructions entraîne un renouvellement croissant de l'habitat. Nous constatons aussi un fort développement des résidences secondaires ou ayant pour objectif de séjourner en retraite. Le confort des nouvelles résidences, mais aussi leur respect de l'architecture traditionnelle sont très appréciés. Les programmes immobiliers axés sur la défiscalisation intègrent la constante du tourisme, avec un niveau d'équipement supérieur à la moyenne (jardins, piscines, citernes, climatisation, etc...).
La demande d'acquisition en principal - comme la demande locative - est largement insatisfaite. Le niveau de prix - du moins dans les programmes que nous référençons est particulièrement raisonnable et en adéquation avec le marché habituel.

Autant de raisons qui font envisager la revente avec sérénité.

  
6. Quelles options après les 6 premières années de location
Lorsque les premières années de location encadrée sont écoulées, il y a liberté d'opter pour plusieurs solutions attractives:

- LMP Il est possible de passer en statut de Loueur en Meublés professionnel. Ce dispositif permet de re-démarrer l'opération avec de nouveaux avantages fiscaux. Il est nécessaire de faire une cession à titre onéreux.

- Location meublée saisonnière. Cette solution permettra de valoriser les revenus locatifs à hauteur des potentialités touristiques très élevées. De plus, l'investisseur aura tout loisir de se réserver des périodes d'occupation personnelle.

- Continuer de louer par bail à usage d'habitation principale. Passées les 6 premières années, il y a liberté de repasser en loyers libres.

7. Quelle est l'année de l'avantage fiscal

L'année de défiscalisation est celle correspondant à la date d'acquisition, à condition que l'achèvement des travaux soit prononcé.

L'avantage est imputable en totalité de la réduction annuelle prévue, sans qu'il soit pratiqué de prorata.