La FAQ complète nos rubriques "Fiscalité" où sont expliqués les dispositifs fiscaux

Statut LMP

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1. Incompatibilité professionnelle
Certaines professions demandent qu'une autre activité ne soit pas menée si elle peut présenter des risques de "confusion d'intérêts". art.26
En conséquence, et par souci de précaution, nous conseillons aux professions médicales, de justice, de procéder :
- soit à la demande d'agrément auprès de leur Ordre.
- soit de faire appel à un gérant dans le cadre de leur sarl de famille ou de leur société.

Les professions libérales bénéficient d'une diminution de leur propre CSG et CRDS du fait de l'imputation des déficits.

On notera aussi qu'il est ainsi possible aux professions indépendantes e continuer à cotiser pour leur retraite tout en étant dans la " semi retraite du statut de LMP". En effet, la longueur des études est un handicap à la cessation d'activité dans de bonnes conditions et dans le respect des durées de cotisation qui sont, par ailleurs, appelées à s'allonger !.

2. Conditions de revenus LMP, notamment au regard de l'Euro
La qualité de Loueur professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 150 000 F — 23 000 € à compter du 1-1-2002 de recettes annuelles ou retirent de l’activité de loueur 50 % au moins de leur revenu.
Sont donc considérées comme non professionnelles:
-    les personnes qui ne sont pas inscrites en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce.
-    les personnes qui, bien qu’inscrites au registre du commerce en qualité de loueur en meublé professionnel, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 150 000 F et moins de 50 % de leur revenu global.
 
Règles générales: la location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers.  
 
L’administration applique les solutions suivantes pour l’appréciation des limites:
-  les recettes brutes à comparer au montant de 150 000 F s’entendent du total des loyers courus taxes comprises.
-  pour l’application du pourcentage de 50 %, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels (avant déduction des charges du revenu global et des déficits antérieurs), y compris les revenus de la location en meublé.
Le seuil de recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées pas les membres d’un même foyer fiscal.

3.a Définition de la location meublée:
la location meublée est celle dont la présence de meubles et d’objets mobiliers dans les locaux loués au moment de la convention est telle que le locataire peut entrer dans les lieux loués et commencer à y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

3.b Inscription au Registre du commerce.
L’administration n’oppose pas la condition d’inscription au registre du commerce, exigée pour obtenir la qualité de loueur professionnel, si celle-ci a été refusée par le greffe du tribunal de commerce

4. Confier la location de LMP avec services par mandat ou par Bail
Il est formellement déconseillé de confier la gestion par mandat. Si c'était le cas, le Loueur en Meublé Professionnel pourrait être regardé comme fournisseur des services dispensés dans la résidence, à ce titre il ne serait plus reconnu comme loueur de meublés mais prestataire de services faisant intervenir un prestataire pour la bonne réalisation de ses services.
Le recours au bail commercial signifie qu'on donne réellement à louer des locaux meublés, à charge pour le preneur (le gestionnaire) de les sous-louer pour son propre compte

5. Taxes sur les baux
Les baux d’immeubles de plus de douze ans a durée limitée sont soumis à publicité à la conservation des hypothèques et ils donnent ouverture à la taxe de publicité foncière à 0.60 % liquidée sur le prix exprimé, augmenté des charges, pour toute la durée du bail.

De ce fait, les baux ne seront pas taxés dès lors que leur durée sera inférieure à 12 ans.
Cela ne contredit bien entendu pas le renouvellement 3/6/9 du bail.

6. Répartition des charges d'entretien
Article 606 : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

7. Régime du Micro-BIC:
S’applique aux entreprises individuelles réalisant moins de 500 000 F hors taxes de recettes annuelles.

Différentes caractéristiques définissent ce régime:

-    régime qui sort du champ d’application de la TVA (aussi bien sur les recettes que sur les charges de l’activité)
-    report sur la déclaration 2042 du montant brut de recettes, un abattement de 70 % représentant les charges de l’activité est opéré par l’administration fiscale.
-    Régime excluant la possibilité de constater un déficit
-    Régime n’excluant pas le paiement de la taxe professionnelle.
-    Régime s’appliquant de plein droit aux entreprises individuelles.

8. Régime du Réel simplifié avec Franchise en base de TVA:
S 'applique sur option aux entreprises morales et individuelles.
Ce régime est un régime de bénéfice réel, ses principales caractéristiques sont les suivantes: 

-    exclusion du champ d’application de la TVA

-    régime de bénéfice réel permettant la constatation de déficits

-    chiffre de recettes limites identiques au régime Micro-BIC.

-    Edition et dépôt d’une liasse fiscale BIC.(2031)

9. Régime du Réel simplifié:

S 'applique sur option aux entreprises morales et individuelles. Régime de bénéfice réel plaçant de plein droit la structure sous le régime de la TVA. Ce régime, comme le régime de la franchise en base est un régime de bénéfice réel, il permet donc la constatation de déficits et impose le dépôt d’une liasse fiscale.

10.a  Amortissements:
 
Mobilier:  l’amortissement s’opère en mode linéaire sur une durée de 7 ans.
Immobilier: l’amortissement s’opère pour la valeur de l’immobilier hors terrain sur une durée de 20 ans.
 
10.b  Amortissements différés.
 
Sauf exceptions, le montant déductible de l’amortissement des biens loués, ou mis à disposition sous toute autre forme, par une personne physique, une société ou un groupement soumis au régime des sociétés de personnes est limité. Il ne peut pas excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant des loyers acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués. Les amortissements ainsi différés sont ainsi reportables sans limitation de durée.
 
Les amortissements différés permettent donc de gommer pendant plusieurs années les résultats de l’opération.

Les amortissement différés sont utilisés surtout lorsque, les intérêts de crédit ayant disparu, le résultat opérationnel devient largement positif.

11. Amortissements : exemple

 
12. J'ai déjà des revenus fonciers
Cela n'a aucun impact puisque le statut LMP correspond à une activité de loueur et ne peut pas être assimilé à des revenus fonciers.
Dans les régimes envisagés dans la FAQ, tous les dispositifs sont éligibles au régime commun des revenus fonciers, sauf le LMP et le LMNP.

13. Avantages / inconvénients : Acquisition en nom propre ou en société

14. les particularités des statuts
 
Rédaction de l’objet social: il faut savoir que la doctrine administrative nous dit qu’elle réserve le statut de loueur en meublé professionnel aux personnes qui sont immatriculées en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés. Donc il faut mettre le mot «professionnel» dans l’objet social. 
 
Option pour le régime des sociétés de personnes: cette option est possible lorsque la société est formée uniquement entre parents en ligne directe ou entre frères et soeurs, ainsi que leurs conjoints. L’option pour le régime des sociétés de personnes doit être signée de l’intégralité des associés et non du gérant seul. 
 
La gérance: l’étendue des fonctions du gérant est définie par les statuts. Dans le cas de personnes ayant des incompatibilités ou préférant nommer un gérant extérieur, il faut être très attentif au fait que ces gérants exercent bien les fonctions de gérant et qu’ils ne sont pas des gérants de «paille ».

15. Sarl de famille et prorata de loyer affecté

Le seuil de loyer de 150 000 F TTC permettant l’accès au statut est apprécié par foyer fiscal. Le prorata de loyer affecté au foyer fiscal sera fonction des droits sociaux détenus dans la société. Lors de la répartition des parts sociales, en cas de création d’une SARL de famille, une attention toute particulière doit être portée â la géographie du capital selon les exemples suivants:
Montant du Loyer: 155 000 F TTC               SARL au capital de 8 000 €, soit 800 parts de 10 €                   Répartition des parts :
EXEMPLE	Investisseur	760 parts soit  95 %	Prorata de loyer foyer fiscal 155 000 F * 0.95 = 147 250 F Le prorata de loyer ne permet pas dans ce cas l’accès au statut
1	Enfant 1 non rattaché	20 parts soit     2.5 %
	Enfant 2 non rattaché	20 parts soit     2.5 %
EXEMPLE	Investisseur	760 parts soit  95 %	Prorata de loyer foyer fiscal 155 000 F * 0.975 = 151 125 F Le prorata de loyer permet donc l’accès au statut, il faudra dans ce cas veiller à la durée de rattachement de l’enfant au foyer afin de ne pas perdre son prorata de droits sociaux.
2	Enfant 1 rattaché	20 parts soit    2.5 %
	Enfant 2 non rattaché	20 parts soit    2.5 %
EXEMPLE	Investisseur	780 parts soit 97,5 %	Prorata de loyer foyer fiscal 155 000 F * 0.975 = 151 125 F  Les droits sociaux de l’investisseur seul lui permettent l’accès au statut.
3	Enfant 1 non rattaché	10 parts soit   1,25 %
	Enfant 2 non rattaché	10 parts soit   1,25 %

16. Les frais d’activité - Adhésion à un centre de gestion agrée
16.a  Les frais d’activité  
L’ensemble des frais liés à l’activité (Taxe professionnelle, 
frais de comptabilité...) sont déductibles du résultat d’exploitation. 
16.b Adhésion à un centre de gestion agrée :
  L’adhésion à un centre de gestion agrée emporte deux conséquences:
   -  abattement de 20 % sur le bénéfice imposable
   -  réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion sous réserve que le total 
      de recettes soit inférieur à 500 000 F et que l’activité soit placée sous un régime de bénéfice réel.
deux schémas peuvent alors être retenus selon la situation initiale de l’investisseur.
1 — Investisseur BNC déjà adhérent à un centre de gestion, investisseur salarié ou non salarié non adhérent
En cas d’adhésion, la réduction d’impôt est appliqué et plafonné au niveau de chaque catégorie de revenus.
Les frais engagés pour la tenue de la comptabilité et l’adhésion ne sont par contre pas déductibles.
L’impact est le suivant pour des frais de tenue et adhésion 6000 F
Réintégration fiscale des 6 000 F soit une perte marginale d’économie d’impôt (à 53 %) de 3180 F.
Les 6000F sont par contre économisés sur l’impôt sur le revenu de l’investisseur. Gain fiscal 2 820 F
2 — Investisseur BIC déjà adhérent à un centre de gestion: 
En cas d’adhésion, l’abattement d’impôt se calcule sur le cumul des revenus BIC. Pendant les périodes
déficitaires, l’abattement total sera donc plus faible et la réduction d’impôt limitée à une seule déduction.
Il y a donc dans ce cas précis un intérêt fiscal à ne pas adhérer.

17. Le Compte courant.  
Dans le cadre d’acquisitions en société, les patrimoines de l’associé et de la société sont clairement dissociés ce qui n’est pas le cas pour des acquisitions en nom propre.
Une distinction va donc être faite entre les apports de l’associé et les fonds appartenant à la société. Un associé replaçant la TVA récupérable sur un contrat d’assurance vie â son nom risquerait des poursuites pour Abus de Bien social. Les fonds appartenant la société sont donc placés sur des supports de capitalisation au nom de la société. 
Concernant les apports de l’associé (nantissement initial, économies d’impôt..), ceux-ci peuvent être placés sur des supports de type assurance vie à son nom, ils seront alors apportés à la société par le biais d’un compte courant d’associé lors du remboursement du prêt In Fine par exemple. 
 
Simulation d’investissement:  
Fonds de l’associé:
 
- nantissement initial 351 326 F
- économies d’impôt sur le revenu 225 993 F, 6 599 F...
 
La totalité de ces sommes, appartenant à l’associé et non à la société participent au remboursement du capital de l’emprunt. Au jour du remboursement, l’associé, par cet apport, va se constituer une créance sur la société du montant de son apport soit, avec des hypothèses de rendement de 7 % environ I 600 000 F. Cette somme lui permet alors de retirer de la trésorerie de l’entreprise autant de revenus nets d’impôts par le remboursement de son compte courant.

 
18. Les Frais d’acquisition.

Les frais liés à l’acquisition d’un bien dans le cadre d’une opération Loueur en meuble professionnel (frais de commercialisation, honoraires de notaire, commissions, droits d’enregistrement et de timbre..) peuvent être qualifiés de « frais d’acquisition des immobilisations ». 
 
Ces frais peuvent au choix:
 
1)  être comptabilisés en charge (selon leur nature). Dans ce cas ils sont fiscalement immédiatement déductibles.
 
2)  Etre étalés sur plusieurs exercices en étant inscrits dans un compte de charges à répartir.
 
Fiscalement, ils sont alors assimilés à des frais d’établissement. 
 
Ces frais doivent alors être déduits de manière échelonnée sur une période maximale de cinq ans suivant un plan d’amortissement linéaire.

 
19. La taxe professionnelle
 
Les loueurs en meublé sont passibles de la taxe professionnelle dans les conditions de droit commun.
 
Cotisation minimum: une cotisation minimum de taxe professionnelle est due, au lieu de leur principal établissement, en principe par tous les redevables de la taxe professionnelle. Cette cotisation est calculée en fonction d’une cotisation théorique de taxe d’habitation basée sur un logement de référence choisi par le conseil municipal. Pour la ville d’Alençon, cette cotisation minimum est de 1100F. 

art 3916 CGI art 1647 D) 
 
Plafonnement: les redevables de la taxe professionnelle peuvent bénéficier d’un plafonnement de leur cotisation par rapport à un pourcentage de la valeur ajoutée qu’ils produisent.
 
Ce pourcentage est de 3.5 pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à 140 millions de francs.

 
20. Assujettissement au régime de la T.V.A.
 
L’exonération de taxe sur la valeur ajoutée applicable aux locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis ne s’applique pas:
 
a)  aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en conseil d’état;
 
b)  aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni lorsque l’exploitant offre, en plus de l’hébergement, le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle et qu’il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité;
 
c)  aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées au a) ou au b) ci-dessus.
 
(code général des Impôts art 261 D)

 
21. Plus values ou moins values de cession:
les plus values et moins values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus values privées.
 
Les plus values des loueurs professionnels sont soumises
 
- au régime des plus et moins values professionnelles à court ou à long terme si les recettes de la location excèdent un plafond fixé au double de la limite du régime du micro-bic appréciées TTC (soit 1 000 000 F).
 
- au régime des plus values des petites entreprises si les recettes n’excèdent pas ce plafond: exonération pure et simple, sauf si l’activité est exercée depuis moins de cinq ans, auquel cas la plus value est taxée selon le régime du court terme et du long terme.

(art 8040 CGI art. 151 septies. dernier alinéa).

 
22. Paiement fractionné et différé: transmission d’entreprises. Le paiement des droits dus sur les transmissions à titre gratuit d’entreprises (individuelles ou titres de sociétés non cotées) ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale peut être différé pendant cinq ans (versement annuel des seuls intérêts de crédit) et, à l’expiration de ce délai, être fractionné sur 10 ans à raison de 1/20 tous les six mois assorti d’un intérêt exigible semestriellement.
 
a.    conditions d’application : en cas de transmission de droits sociaux, les titres ne doivent pas être cotés et le bénéficiaire doit recevoir 5 % au moins du capital social.
 
b.    intérêt du crédit: le taux de base est réduit des deux tiers — soit un taux de 1.40 % en 2001 — lorsque la valeur de l’entreprise ou la valeur nominale des titres comprise dans la part taxable de chaque héritier ou légataire est supérieur à 10 % de la valeur de l’entreprise ou du capital social ou lorsque, globalement, plus du tiers du capital social est transmis.
 
 (art 6257 CGI annexe III art.397A et 404GA à 404GD)

 
23. Impôt de solidarité sur la fortune:
Les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés ne sont considérés comme des biens professionnels pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune que si ces locations sont consenties, directement ou indirectement, par des personnes, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 150 000 F de recettes annuelles (23 000 à compter de 2002) et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
  
L’appréciation du seuil de 50 % s’effectue par rapport à l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (TS, BIC, BNC, BA revenus des gérants majoritaires visés à l’article 62 du CGI) à l’exclusion des revenus fonciers, des revenus mobiliers et des revenus taxables à un taux proportionnel. 
 
(art 8064CG1 art.885R) 
 
En terme d’ISF, la valeur du bien retenue tient compte de la valeur d’acquisition du bien de laquelle est déduite le montant des engagements (capital restant dû du crédit...) Le recours au prêt In Fine, permet donc de gommer l’incidence ISF pendant toute la durée courant jusqu’au terme du crédit.

Partie 2 : Statut LMNP

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1. Aspects juridiques et fiscaux.

La location en Meublé est une activités commerciale au plan fiscal qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c est cet impôt qui est applicable.

La constitution d’une Eurl, Sarl de famille ou en nom propre permet une imposition des résultats BIC à l’IR (Impôt sur le Revenu et non pas impôt sur les sociétés).

2. Conséquences comptables

·     Déductibilité des intérêts d’emprunts

·     Déductibilité sous certaines conditions des frais divers (taxes foncières, frais de comptabilité,...)

3.a Conséquences fiscales 

Les déficits constatés sont reportables pendant cinq ans sur les revenus de même nature.

3.a Année de l’acquisition

Récupération de la TVA sur l’acquisition

Partie 3 : LMP ANCIEN OU NEUF

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1. ANCIEN ou NEUF