La FAQ complète nos rubriques "Fiscalité" où sont expliqués les dispositifs fiscaux

Loi Besson

SÉLECTIONNER LA QUESTION DANS LA ZONE SUPÉRIEURE DROITE

 
1. Je veux louer à un parent mon acquisition en loi Besson
On peut louer à un de ses ascendants ou descendants, à titre onéreux ou gratuit. Deux conditions en limitent la portée : cette location ne peut intervenir qu'après trois années de location à une personne tierce dans le cadre normal de la loi Besson, et, pendant la location à ce parent, le bénéfice de l'avantage fiscal est suspendu

 
2. Je suis associé dans une SCI ayant acquis un logement loi Besson. La SCI peut-elle me louer
Au titre d'associé de la SCI détentrice du logement en loi Besson, je peux louer l'habitation. Mon avantage fiscal proportionnel sera suspendu. Cependant, mes associés continueront de bénéficier du régime Besson dans les mêmes conditions.
(réponse ESTROSI JO du 17 juillet 2000 n°41253 p.4269)

 
3. Que se passe-t-il si les ressources de mon locataire augmentent et viennent à dépasser le plafond
Si au cours du bail, les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l'année de référence et la mise en location au cours de la période couverte par le bail, l'avantage fiscal ne sera pas remis en cause.
La même règle s'applique en cas de renouvellement du bail avec ce même locataire.

Les ressources retenues pour la signature du premier bail sont celles figurant sur l'avis d'imposition des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location

 
4.a Détermination des surfaces à retenir dans le calcul du loyer
La surface légale habitable est à multiplier par le montant au m² fixé par décret et en fonction des zones géographiques de densité d'habitation (voir zones à "fiscalité"). Par surface légale, on entend les surfaces correspondant aux termes de la loi Carrez (hauteur sous plafond supérieure à 1,80m, hors surfaces occupées par les marches, cages d'escalier, embrasures de portes...).
On peut y ajouter les annexes utiles comme des celliers, caves, balcons, terrasses en étage dès l'instant qu'elles sont à l'usage exclusif de l'occupant. On en retiendra 50% dans la limite d'un maximum de 8 m².

4.b Loyer spécifique d'un garage ou place de parking
L'emplacement de stationnement peut être loué distinctement de l'habitation, sous réserve qu'il en soit physiquement dissocié.
La location sera validée par un bail séparé et le régime fiscal retombera dans le régime commun des revenus fonciers. En aucun cas, la valeur d'achat ni les frais d'acquisitions de ce stationnement ne pourront bénéficier de l'amortissement Besson, sa fiscalité (revenus fonciers, charges et intérêts de crédit) devant être comptabilisée séparément.

  
5.a Quand puis-je faire démarrer l'amortissement Besson
L'amortissement en loi Besson démarre quand les conditions de l'achèvement sont réunies. Dans un immeuble collectif, le degré d'avancement des parties communes n'est pas pris en compte. Toutefois, l'achèvement correspond à un niveau d'habitabilité, sans que soit exigé que toutes les finitions et aménagement secondaires soient parfaitement terminés, comme les papiers peints, moquette... (jurisprudence constante du Conseil d'État).
Généralement, la date de début de l'amortissement peut donc être admise un mois avant la date de livraison définitive du logement.

5.b Y a -t il une date limite pour démarrer la location
La mise en location doit intervenir dans le délai de 12 mois suivant l'acquisition du logement neuf. Si son achèvement est postérieur à la date d'acquisition (notamment dans le cadre d'une VEFA), c'est la date d'achèvement qui sera retenue comme date initiale

  
6. Les limites de la loi Besson ancien
Le plafonnement des loyers dans le dispositif restreignent considérablement  l'intérêt d'un abattement porté à 25%. Les logements anciens ne bénéficient pas de l'amortissement Besson
En conséquence, nous conseillerons plutôt aux investisseurs désireux d'investir dans l'ancien de souscrire au nouveau régime du micro foncier, sous réserve qu'ils ne dépassent bien entendu pas le plafond de revenus fonciers

  
7. Qui est concerné par la loi Besson
Tout le monde peut prétendre à réaliser une opération en loi Besson. C'est un excellent moyen de se constituer un patrimoine stratégique fiable et dont la destination peut être personnalisée à terme.
Pour que cet investissement soit fiscalement rentable, la Tranche Marginale d'Imposition de l'investisseur doit être au moins de 31,75%. En deçà, le bénéfice fiscal du déficit foncier provoqué par l'exploitation du logement serait défavorable eu égard à l'engagement financier.
Nous considérons qu'à partir d'un TMI de 31,75% l'opération est profitable, et le sera d'autant plus que le TMI sera supérieur.
La loi Besson permet d'"éponger" des revenus fonciers antérieurs, et les contribuables concernés auront donc tout intérêt à dépasser le plafonnement de 10 700 €uros de déficit foncier puisqu'ils pourront reporter l'excédent sans limitation et immédiatement.
En l'absence de revenus fonciers extérieurs, l'investissement est optimisé à environ 140 000 €uros

 
8. Financer en package ou assumer les frais d'acquisition
Fiscalement, le package permet d'amortir tous les frais d'acquisition et intérêts intercalaires ainsi budgetés. Le package offre une solution aux investisseurs ayant fortement besoin de défiscaliser mais qui doivent en même temps faire face à des limitations de trésorerie.

Le package fait partie du prix principal d'acquisition, et les frais qu'il représente sont en contre-partie assujettis à la TVA, or, la loi Besson n'autorise pas la récupération de la TVA
De plus, le promoteur y inclus des frais pour la gestion de ce pack
On notera en outre que que les promoteurs ne font pas diminuer le montant du package au fur et à mesure de l'avancement des travaux, on aura donc tout intérêt dans le financement packagé à réserver en début de commercialisation pour profiter au maximum de cette provision tout en bénéficiant d'un choix favorable de début de commercialisation.

Les investisseurs qui bénéficient déjà de revenus fonciers pourront imputer les frais financiers de ce nouvel investissement et chercherons donc un achat immobilier ttc sans package.

 
9.a  Revalorisation des loyers
Les loyers sont revalorisés tous les ans par décret. Depuis que la loi Besson est en vigueur, les montants des loyers ont été revalorisés de 2% minimum par an (et de 7% en 2002), en répercussion de l'évolution de l'indice du coût de la construction.

9.b  Revalorisation des plafonds de ressources
Le plafond des ressources des locataires est revalorisé annuellement sur la base de l'évolution du SMIC

 
10. Exception à la remise en cause des avantages
Toute dérogation au principe de la location dans les conditions d'application du dispositif Besson est susceptible d'entraîner une reprise de l'avantage fiscal perçu.
Il existe des exceptions tels ces cas de force majeure :
- atteinte d'une invalidité de 2ème ou de 3ème catégorie du contribuable ou de l'un des époux soumis à l'imposition commune
- licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à l'imposition commune (sauf démission volontaire)
- décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à l'imposition commune

 
11.a Justificatifs à fournir - la première année- pour bénéficier de la défiscalisation
- La première année de déclaration de revenus est celle de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble. Demander à l'administration fiscale l'imprimé spécifique loi Besson :
- Déclaration d'option, coordonnées du logement et surfaces, montant du loyer hors charges, engagement de louer non meublé pendant au moins 9 ans et à titre d'habitation principale et prévoyant le respect des plafonds de loyer et de ressources.
- les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement (copie des actes)
- copie du bail, copie de l'avis d'imposition du locataire
 
- la déclaration de revenus fonciers incluant les charges déductibles et intérêts d'emprunt. Le gestionnaire locatif vous fournit les états annuels détaillés facilitant les déclarations.
  
11.b Justificatifs à fournir - les années suivantes- pour bénéficier de la défiscalisation
- un état établi conformément au modèle fixé par l'administration fiscale et qui indique le calcul de la réduction au titre de l'amortissement

12.a Sur quels critères sélectionner son investissement
leurs qualités  détermineront souvent les plus-value à terme et la rentabilité de l'opération
- emplacement dans la ville, (commerces, métro, bus, centre ville ou quartier résidentiel, calme, espaces verts)
- les communes intégrées dans une communauté urbaine sont également recherchées
- marché locatif,  niveau d'activité économique et proximité de l'emploi, en choisissant de préférence des agglomération au tissu économique bien réparti (comme la ville de Lyon)
- prestations, prix au m², délais de livraison et surtout rentabilité locative
- situation géographique de la ville et moyens d'échanges nationaux.
- les notions de piscine, régisseur,etc... sont relativement superflues et sources de charges supplémentaires
12.b Peut-on associer un objectif personnalisé à une opération productive
Le plus souvent, il y a incompatibilité entre la rentabilité de l'opération et les critères affectifs.
On peut ainsi projeter la récupération d'un appartement pour un enfant au terme de 9 ans (mais on ne sait pas à l'avance où il fera ses études), ou penser à une future résidence principale sans connaître à l'avance les besoins qui se manifesteront 10 ans après. La plupart du temps, ces choix altèrent les rendements opérationnels et de revente
Toutefois, nous avons régulièrement atteint et dans d'excellentes conditions cet objectif de certains de nos clients : la stratégie idéale est alors une maison pour la rentabilité et sans charges, sur une zone touristique, à condition que le prix du foncier ne soit pas rédhibitoire et que les garanties locatives soient complètes!...

 
13. J'ai déjà des revenus fonciers
Des revenus fonciers nets sont déjà existants, extérieurement à l'opération en loi Besson : dans ce cas,  votre déficit foncier issu de l'opération en loi Besson s'imputera  tout d'abord sur votre revenu foncier antérieur.
De plus, vous pourrez déduire vos frais financiers liés à l'acquisition de l'immeuble en vente en état futur d'achèvement.
Enfin, vous ne serez pas limité par le plafond de déficit foncier fixé à 10 700 €uros puisque celui-ci se trouvera en quelque sorte majoré de vos revenus fonciers extérieurs,
Notons aussi que c'est le seul cas de figure où  vous pourrez réellement  reporter d'éventuels excédents au plafond pendant 10 ans.

En combinant cette configuration à un financement en In Fine, les déficits seront encore mieux exploités et on atteint dès lors la meilleure optimisation du dispositif Besson !