Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Etude réalisée par 		 

Etude Personnalisée

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

Votre situation actuelle

Vous êtes mariés avec 3  parts fiscales  et votre tranche marginale d'imposition est de 21,00%
Vos revenus nets imposables sont de 40 000 €  plus 2 300 € de revenus fonciers existant.
 

Votre investissement

Programme : Valmeinier appartement n°TEST
Montant total : 121 607  €
dont frais : 5 100  €
Revalorisation estimée à : 1,50  % l'an  
Revenus locatifs mensuels : 418,00  € à compter du 26/12/2002
Revalorisation estimée à : 2,00  % l'an    
Charges locatives (% loyer) : 0,00  % l'an    
Charges de copropriété (% loyer) : 2,00  % l'an    
Taxe foncière annuelle : 340  € exonérée pendant 2 ans à 100,00 %

Votre financement

Apport personnel initial : 5 100 €
Date initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée
(mois)		 ADI* Première
Mensualité (€)
15/12/2002

97 413

CREDIT IN FINE sans 5,25 180 3,20 €/10 000

457,35

Adossement

          
Nom : Adossement multi-support  sur une durée de 180 mois
Versement initial : 0 €
Versements mensuels : 360,88 € pendant  180 mois
Taux de chargement : 2,50 %
Taux de rémunération : 5,50 % Capital au terme :97 412 €
*ADI : Assurance décès invalidité             exemple retenu ici : 3,20 €uros par tranche de 10 000 €uros
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 1/18
   

  

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Résumé de l'étude

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

VOS OBJECTIFS   

Votre apport initial direct :

5 100 €
 
  sur 10 ans au terme
Economie
d'impôts		 Votre économie d'impôts
(Compris éco. impôts générées année N
et non payées N+1) 		16 188 € 17 269 €
Votre épargne mensuelle moyenne 243 € 265 €
Capitalisation Evaluation du capital disponible* 85 304 € 145 661 €
Complément
de retraite		 Evaluation du capital net d'impôts au terme :
    - transmissible à vos héritiers*
    - et rente mensuelle brute (loyer)**
145 661 €
574 €
Sécurité Protection de votre famille dès le premier jour :
    - bénéfice de l'assurance décès invalidité***
    - et rente mensuelle brute (loyer)
97 413 €
418 €

*

Valeur de revente - capital restant dû sur les prêts

** Revenu locatif actualisé
*** Capital emprunté
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 2/18
   

 

 

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Effort d'épargne mensuel moyen (EMM)

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

L'effort d'épargne mensuel moyen exprime le différentiel moyen entre les flux financiers réguliers engendrés par l'exploitation. Le calcul est réalisé jusqu'à la fin de la dernière année de simulation.

Sur la durée de simulation (16 ans)
Recettes locatives

88 897 €

  
Economies sur l'IR

17 347 €

  
   
Remboursement d'emprunts, ADI, frais de dossier

- 82 325 €

  
Versement mensuel sur adossement

- 64 958 €

  
Charges locatives

- 6 971 €

  
   
Effort(-) ou excédent (+) total

-48 010 €

  
Durée en mois de la simulation

181

  
   
Moyenne mensuelle :-48 010 € par 181 mois = un effort de 265,25 € par mois
 

Les flux exceptionnels:

  • apport initial sur le financement et l'adossement
  • les versements exceptionnels sur l'adossement
  • le produit de la vente
  • un retour d'adossement (vente avant le terme)
  • un remboursement anticipé du ou des prêts

  • la prime ANAH

ne sont pas intégrés dans les calculs afin d'obtenir une valeur sécurisée dans une logique recettes/dépenses régulières.

Dans le cas particulier d'une récupération de TVA dont le montant ne serait pas réutilisé dans l'adossement, cette somme n'est pas intégrée dans le calcul de l'EMM en raison de son caractère exceptionnel.

L'ensemble des flux financiers sont pris en compte dans les autres états de la trésorerie année par année et il n'y a pas nécessairement concordance avec le calcul de l'EMM qui se veut représentatif des efforts réguliers uniquement.

  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 3/18
   

 

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Synthèse des résultats

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

  
2002 2003 2004 2015 2016 2017 Total
1
2
3
4
5
6
7

8
9

10

11
12
13

14
15
16
17 		Recettes (loyer+primes)
Charges imputables
    Abattements sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux

Revenus ou déficits fonciers opération
Revenus ou déficits fonciers antérieurs

Revenus ou déficits fonciers globaux

Déficits déductibles du RI dans l'année
Déficit reporté de l'année
Déficit reporté devenu déductible

Total déficit déductible
Economie sur l'IR
Economie sur CSG et RDS
Total économie fiscale et sociale 		418
491
25
8
0
457
0

-73
2 300

2 227

0
0
0

0
3 437
7
3 444 		5 116
5 898
307
102
0
5 488
0

-781
2 346

1 565

0
0
0

0
3 621
78
3 699 		5 219
5 906
313
104
0
5 488
0

-687
2 393

1 706

0
0
0

0
3 635
69
3 704 		.....
.....
.....
.....
.....
.....
.....

.....
.....

.....

.....
.....
.....

.....
.....
.....
.....

 6 489
6 958
908
561
0
5 488
0

-469
2 975

2 506

0
0
0

0
145
47
192 		6 619
6 987
927
572
0
5 488
0

-369
3 035

2 666

0
0
0

0
114
37
151 		6 751
6 560
945
584
0
5 031
0

191
3 095

3 287

0
0
0

0
-59
-19
-78 		88 897
97 754
8 459
6 971
0
82 324
0






0

0

0
16 383
886
17 269
18
19
20
21
22 		Bénéfice d'une assurance décès / invalidité
Capital immobilier (revente-capital restant dû)
Capital obtenu sur adossement
Capital acquis si revente
Complément de retraite au terme 		97 413
19 094
353
19 447
418 		97 413
20 842
4 720
25 562
5 116 		97 413
22 615
9 327
31 942
5 219 		.....
.....
.....
.....
.....		 97 413
43 974
80 203
124 177
6 489 		97 413
46 095
88 961
135 056
6 619 		0
145 661
97 412
145 661
6 751
23
24
25
26
27
28

29
30

31
32
33 		Recettes (loyers+primes)
Récupération de TVA
Apports directs
Flux sur adossement
Mensualités emprunts et ADI
Frais, charges et taxes

Trésorerie annuelle avant fiscalité
Trésorerie annuelle après fiscalité

Effort mensuel total
Effort mensuel régulier
Effort mensuel lissé		 418
0
5 100
361
457
8

-5 509
-5 509

5 509
113
409
 5 116
0
0
4 331
5 488
102

-4 805
-1 360

113
84
136
 5 219
0
0
4 331
5 488
104

-4 705
-1 005

84
104
111
 .....
.....
.....
.....
.....
.....

.....
.....

.....
.....
.....
 6 489
0
0
4 331
5 488
561

-3 891
-3 658

305
298
266
 6 619
0
0
4 331
5 488
572

-3 772
-3 580

298
224
268
 6 751
0
0
3 970
102 444
584

142 826
142 977

-11 915
0
265
 88 897
0

64 958
179 737
6 971

75 203
92 551




  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 4/18
 

   

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Lexique de la synthèse

lignes :  
1 Loyers bruts et primes ANAH.
2 Total des charges imputables sur le revenu foncier (3)+(4)+(5)+(6)+(7).
3 Abattement forfaitaire sur les loyers (fonction du régime fiscal, ex: Besson 6%).
4 Frais de gestion, charges de copropriété, taxe foncière. Dans l'ensemble, toute dépense non récupérable sur le locataire.
5 Amortissement. En régime Besson 8% de l'investissement par an pendant 5 ans puis 2,5% ensuite (durées 9, 12 et 15 ans).
6 Intérêts des emprunts et assurance décès invalidité.
7 Travaux de rénovation, de réparation et d'entretien.
8 (1)-(2).
9 Situation foncière (déclaration 2044 avant cet investissement).
10 (8)+(9).
11

(10) dans la limite où les intérêts d'emprunt ne dépassent pas les loyers. Plafonné à 10.700 €,15.300 € si un investissement Périssol dans le patrimoine.

12 Déficits constitués par les intérêts d'emprunt dépassant les loyers et par les dépassements du plafond.
13 Déficits reportés qui dans les 10 ans sont déduits des revenus fonciers (un déficit reporté ne peut s'ajouter à un déficit).
14 (11)+(13).
15 Différence entre l'IR payé avant et après l'investissement.
16 Economie de CSG et RDS sur les revenus fonciers antérieurs.
17 (15)+(16).
18 L'assurance décès invalidité porte sur le capital restant dû sur les prêts.
19 Capital acquis en cas de revente compris remboursement du capital restant dû.
20 Capital acquis sur le produit d'adossement à un prêt in fine.
21 (19)+(20).
22 Loyer net après la fin du remboursement des prêts.
23 Rappel de (1).
24 Remboursement de la TVA si le régime fiscal le permet.
25 Apport direct. Différence entre le montant de l'investissement et le montant du prêt.
26 Versements et retours sur le produit d'adossement à un prêt in fine.
27 Echéances des prêts et assurance décès invalidité.
28 Rappel de (4).
29 Solde annuel de la trésorerie sans l'impact fiscal.
30 Solde annuel de la trésorerie compris l'impact fiscal. Attention, il existe un décalage d'un an entre le fait générateur et l'apparition dans la trésorerie.
31 (30) divisé par 12. Ce chiffre est donc une moyenne qui intègre tous les flux financiers dont les flux exceptionnels.
  Les flux exceptionnels sont:
puce

apports initiaux et exceptionnels sur le financement et l'adossement

puce

la récupération de la TVA

puce

le produit de la revente et le retour de l'adossement

puce

le remboursement anticipé du capital restant dû

32 Ne comprend pas les flux exceptionnels mais seulement les besoins ou excédents réguliers pour satisfaire à l'équilibre de la trésorerie.
33 Moyenne arithmétique des efforts réguliers sur la durée.
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 5/18
 

   

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Tableau d'amortissement des emprunts

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

 
Année Annuité
(€)		 Capital amorti
(€)		 Intérêts payés
(€)		 Assurance payée
(€)		 Capital restant dû
(€)
2002 457,35 0,00 426,18 31,17 97 413,00
2003 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2004 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2005 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2006 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2007 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2008 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2009 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2010 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2011 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2012 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2013 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2014 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2015 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2016 5 488,25 0,00 5 114,18 374,07 97 413,00
2017 102 443,89 97 413,00 4 688,00 342,89 0,00
             

 

 

  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 6/18
   

 

 

 

  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Etude réalisée par 		 

Trésorerie de l'opération

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

 
Année Recettes Dépenses Solde annuel avant fiscalité
(€)		 Economie fiscale et sociale
(€)		 Solde annuel*
(€)		 Solde annuel cumulé
(€)
Loyers bruts et primes
(€)		 Récup TVA + Adoss.
(€)		 Rembours. emprunts
(€)		 Charges et taxes
(€)		 Apports et adoss.
(€)
2002 418 0 457 8 5 461 -5 509 0 -5 509 -5 509
2003 5 116 0 5 488 102 4 331 -4 805 3 444 -1 360 -6 869
2004 5 219 0 5 488 104 4 331 -4 705 3 699 -1 005 -7 874
2005 5 323 0 5 488 460 4 331 -4 956 3 704 -1 252 -9 126
2006 5 429 0 5 488 469 4 331 -4 859 3 809 -1 049 -10 176
2007 5 538 0 5 488 479 4 331 -4 760 350 -4 409 -14 585
2008 5 649 0 5 488 488 4 331 -4 658 312 -4 346 -18 932
2009 5 762 0 5 488 498 4 331 -4 555 273 -4 282 -23 213
2010 5 877 0 5 488 508 4 331 -4 450 234 -4 216 -27 429
2011 5 995 0 5 488 518 4 331 -4 342 193 -4 149 -31 578
2012 6 114 0 5 488 529 4 331 -4 233 169 -4 064 -35 643
2013 6 237 0 5 488 539 4 331 -4 121 311 -3 810 -39 453
2014 6 362 0 5 488 550 4 331 -4 007 272 -3 735 -43 188
2015 6 489 0 5 488 561 4 331 -3 891 233 -3 658 -46 846
2016 6 619 0 5 488 572 4 331 -3 772 192 -3 580 -50 427
2017 6 751 97 412 102 444 584 3 970 142 826 151 142 977 92 551

* Le solde annuel de trésorerie résulte du calcul: recettes - dépenses - économie fiscale et sociale.

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Fiscalité foncière

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

 
Année Loyers bruts et primes
(€)		 Charges imputables Revenu foncier antérieur
(€)		 Déficit ou revenu foncier*
(€)		 Economie d'impôts
(€)
Abatt. loyers
(€)		 Charges à payer
(€)		 Amort.
(€)		 Intérêts emprunts
et assurance
(€)		 Total des charges avec travaux
(€)		 Annuelle**
(€)		 Cumulée
(€)
2002 418 25 8 0 457 491 2 300 2 227 3 444 3 444
2003 5 116 307 102 0 5 488 5 898 2 346 1 565 3 699 7 144
2004 5 219 313 104 0 5 488 5 906 2 393 1 706 3 704 10 847
2005 5 323 319 460 0 5 488 6 268 2 441 1 496 3 809 14 657
2006 5 429 326 469 0 5 488 6 283 2 490 1 636 350 15 007
2007 5 538 332 479 0 5 488 6 299 2 539 1 778 312 15 319
2008 5 649 339 488 0 5 488 6 316 2 590 1 923 273 15 592
2009 5 762 346 498 0 5 488 6 332 2 642 2 072 234 15 826
2010 5 877 353 508 0 5 488 6 349 2 695 2 223 193 16 020
2011 5 995 400 518 0 5 488 6 406 2 749 2 337 169 16 188
2012 6 114 856 529 0 5 488 6 873 2 804 2 045 311 16 499
2013 6 237 873 539 0 5 488 6 901 2 860 2 196 272 16 771
2014 6 362 891 550 0 5 488 6 929 2 917 2 350 233 17 004
2015 6 489 908 561 0 5 488 6 958 2 975 2 506 192 17 196
2016 6 619 927 572 0 5 488 6 987 3 035 2 666 151 17 347
2017 6 751 945 584 0 5 031 6 560 3 095 3 287 -78 17 269
                     
 
* La situation foncière après l'investissement résulte du calcul: loyers+primes-charges imputables+revenus fonciers antérieurs (ou - déficits fonciers antérieurs).
** L'économie d'impôts est obtenue par différence chaque année entre l'impôt payé sans l'investissement et l'impôt payé avec l'investissement. Sont compris aussi les économies possibles sur la CSG afférente aux revenus fonciers antérieurs
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Fiscalité IR

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

 
Année Revenu imposable hors foncier
(€)		 Situation foncière Revenu
imposable
total après
opération
(€)		 Economie
fiscale et
sociale*
(€)
Avant opération Après opération
Revenu
Déficit
(€)		 Déficit
déductible
(€)		 Revenu
Déficit
(€)		 Déficit
déductible
(€)
2002 40 000 2 300 0 2 227 0 42 227 3 444
2003 40 800 2 346 0 1 565 0 42 365 3 699
2004 41 616 2 393 0 1 706 0 43 322 3 704
2005 42 448 2 441 0 1 496 0 43 944 3 809
2006 43 297 2 490 0 1 636 0 44 933 350
2007 44 163 2 539 0 1 778 0 45 941 312
2008 45 046 2 590 0 1 923 0 46 970 273
2009 45 947 2 642 0 2 072 0 48 019 234
2010 46 866 2 695 0 2 223 0 49 089 193
2011 47 804 2 749 0 2 337 0 50 141 169
2012 48 760 2 804 0 2 045 0 50 805 311
2013 49 735 2 860 0 2 196 0 51 931 272
2014 50 730 2 917 0 2 350 0 53 079 233
2015 51 744 2 975 0 2 506 0 54 251 192
2016 52 779 3 035 0 2 666 0 55 445 151
2017 53 835 3 095 0 3 287 0 57 121 -78
               

* L'économie d'impôts est obtenue par différence chaque année entre l'impôt payé sans l'investissement et l'impôt payé avec l'investissement. Une économie sociale peut être réalisée sur la CSG des revenus fonciers antérieurs.

Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 9/18
   

 

 

  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Etude réalisée par 		 

Bilan patrimonial de l'opération

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

   
 
Emplois Ressources
       
Apports
total apports et versements sur adossement 		70 058 €  Valeur au terme
montant de l'investissement revalorisé hors frais d'acquisition

145 661 € 

       
Charges foncières
taxe foncière, frais de gestion, charges non récupérables sur le locataire. 		6 971 €  Revenus locatifs et primes
total des loyers et primes ANAH

88 897 € 

Charges financières
Intérêts d'emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers. 		82 324 € 
       

 Economie fiscale et sociale
Compris économies impôts générées par des déficits fonciers année N et imputés année N+1

17 269 € 

   
       
Remboursement capital
montant des emprunts

97 413 € 

 Epargne au terme
capital obtenu sur l'adossement

97 412 € 

       
       
Total des emplois

256 766 € 

 Total des ressources 349 238 € 
       
Gain net (ressources-emplois) : 92 472 €
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  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Etude réalisée par 		 

Financement des dépenses

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

La totalité du camembert représente l'ensemble des dépenses engendrées par l'acquisition et l'exploitation durant toute la simulation; ce montant correspond au total des emplois dans le bilan patrimonial.

Ces dépenses ont été financées par :

  • Votre locataire pour un montant de 88 897 € (ressources au bilan)

  • Vos économies d'impôts pour un montant de 17 269 € (ressources au bilan)

  • Le solde par votre épargne

     Economie d'impôts
 17 269 €		  

 Investisseur
 53 189 €

  

 Locataire
 88 897 €

 
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 11/18
   

 

 

Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE    Etude réalisée par

Glossaire

La présentation des résultats de votre investissement locatif en régime foncier, nécessite l'utilisation de tableaux de nombres. Afin de vous permettre une interprétation correcte voici la définition des termes utilisés classés dans l'ordre alphabétique.

A.D.I. Assurance Décès invalidité sur le capital emprunté ou restant dû.
Abattements En fonction du régime fiscal choisi.
Adossement Produit de capitalisation extérieur à l'opération ayant pour objectif fréquent de garantir le remboursement d'un prêt in fine.
Amortissement Dispositif "Besson".
Apport de trésorerie Nécessaire pour l'équilibre du compte (année par année).
Bilan patrimonial Résumé des Emplois (dépenses) et des Ressources (recettes) pendant toute la durée de la simulation.
Capital au terme Calcul du résultat net en fin d'opération.
Charges Frais de montage + frais d'acquisition + frais d'exploitation + frais financiers.
Déficit déductible C'est la partie du déficit foncier immédiatement déductible des revenus (plafonnée en fonction du régime fiscal).
Déficit reporté C'est la partie du déficit foncier qui n'est pas immédiatement déductible mais conservé dans un "pot" pour des déductions ultérieure.
Déficit reporté déductible C'est la partie du déficit reporté qui vient se déduire des revenus fonciers dès qu'ils existent.
Economie d'impôts C'est l'impact sur l'I.R. du déficit déductible généré par l'opération.
Epargne Versement sur le compte d'adossement ou le compte de trésorerie.
Epargne investie Apport direct au financement + apport initial sur l'adossement
Epargne moyenne mensuelle C'est le différentiel moyen entre les flux financiers réguliers engendrés par l'exploitation. Le calcul est réalisé jusqu'à la fin de la dernière année de simulation.
Frais financiers Intérêts sur les emprunts, A.D.I. et Frais de dossier.
I.R. Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques.
Impôts payés Surcoût généré par l'opération au titre de l'I.R.
Intérêts servis Intérêts servis par le produit de l'adossement et versés à la trésorerie de l'opération.
Patrimoine immobilier Valeur d'acquisition actualisée en fin de simulation
Produit d'épargne Support utilisé pour la capitalisation adossée.
Récupération de T.V.A. Délai de récupération fixé dans les paramètres.
Remboursement capital Nominal emprunté
Remboursement crédit Annuités (capital + intérêts + A.D.I.).
Rendement actuariel Calculé sur la suite des flux financiers année par année pendant la durée de la simulation. Il comprend la valeur de revente au terme.
Résultats Recettes- dépenses.
Revenus(+) Déficits(-) antérieurs Situation foncière du patrimoine avant l'opération.
Revenus(+) Déficits(-) fonciers Revenus locatifs - (charges + abattements + amortissements + intérêts)
Revenus au terme de la simulation Loyers encaissés à ce moment.
Revenus imposables Après abattements (déclaration 2042 I.R.)
T.M.I. Tranche Marginale d'Imposition (calculée par le logiciel).
Taux de chargement Prélevé sur chaque versement à l'adossement.
Taxe Taxe foncière des propriétaires.
Trésorerie Différence entre tous les flux positifs et les flux négatifs.
Trésorerie disponible Excédent après équilibre du compte (par année)
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  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Etude réalisée par 		 

Détail de la projection de trésorerie mensuelle

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

 
Année Recettes Dépenses Effort mensuel de trésorerie
(€)		 Bien revalorisé
(€)		 Somme disponible en cas de revente
(€)
Loyers bruts et primes
(€)		 Eco. d'impôts.
(€)		 Récup. TVA
+ Adoss.
(€)		 Total mensuel
(€)		 Remb. prêts
(€)		 Charges à payer
(€)		 Apports et adoss.
(€)		 Total mensuel
(€)
2002 418 0 0 418 457 8 5 461 5 927 5 509 116 507 19 447
2003 426 287 0 713 457 9 361 827 113 118 255 25 562
2004 435 308 0 743 457 9 361 827 84 120 028 31 942
2005 444 309 0 752 457 38 361 857 104 121 829 38 602
2006 452 317 0 770 457 39 361 857 87 123 656 45 557
2007 462 29 0 491 457 40 361 858 367 125 511 52 821
2008 471 26 0 497 457 41 361 859 362 127 394 60 411
2009 480 23 0 503 457 42 361 860 357 129 305 68 342
2010 490 19 0 509 457 42 361 861 351 131 244 76 634
2011 500 16 0 516 457 43 361 861 346 133 213 85 304
2012 510 14 0 524 457 44 361 862 339 135 211 94 372
2013 520 26 0 546 457 45 361 863 318 137 239 103 859
2014 530 23 0 553 457 46 361 864 311 139 298 113 786
2015 541 19 0 560 457 47 361 865 305 141 387 124 177
2016 552 16 0 568 457 48 361 866 298 143 508 135 056
2017 563 13 8 118 20 831 8 537 49 331 8 916 -11 915 145 661 145 661
     
Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 13/18
   

  

 

Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE      Etude réalisée par

Analyse chiffrée des résultats

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans

  Dépenses mensuelles moyennes     Recettes mensuelles moyennes  
 

Constituées par

- les remboursements de prêt
- l'assurance décès-inv. du prêt
- les frais de gestion
- le syndic et charges de copropriété
- la taxe foncière
- l'assurance garanties locatives

    

Constituées par

- les loyers
- les économies d'impôts :
incluant également toutes les charges et déficits déductibles des revenus fonciers ou globaux et des abattements sur loyers
 

  

852,23 €

586,98 €
   
Différence entre dépenses et recettes moyennes

EPARGNE MOYENNE MENSUELLE = 265,25 €

Total de votre investissement en 16 ans :
apport personnel initial : 5 100 €
apport initial en capitalisation : 0 €
181 mois d'effort d'épargne (265,25 €) : 48 010 €
Total : 53 110 €
181 mensualités = (du 15/12/2002 au 31/12/2017)
Capital constitué au terme : 145 661 €
Murs, parties communes, Equipement
Procurant une rente locative
excellent complément de retraite de 6 886 €/an
Soit : 574 €/mois
Le tout transmissible en totalité à votre conjoint et vos ayants droit
Rentabilité nette de votre investissement
revenu locatif annuel : 6 886 €
Investissement net total : 53 110 €

Inclus :

Assurance décès-inv, incap. du prêt, frais de gestion, syndic de copropriété, taxe foncière, assurance garanties locatives, charges.

 FINANCEMENT de votre opération au terme
  Economie d'impôt   Investisseur   Locataire
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  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Etude réalisée par 		 

Détail des résultats

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans


2002 2003 2004 2005 2006 2007
Recettes (loyers et primes)

Charges imputables
    Abattement sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux
    Total

Revenus ou déficits
    Opération
    Antérieurs
    Globaux

Déficit
    déductible de l'année
    reporté devenu déductible
    Total déductible
    reporté de l'année 		418

 
25
8
0
457
0
491

 
-73
2 300
2 227

 
0
0
0
0 		5 116

 
307
102
0
5 488
0
5 898

 
-781
2 346
1 565

 
0
0
0
0 		5 219

 
313
104
0
5 488
0
5 906

 
-687
2 393
1 706

 
0
0
0
0 		5 323

 
319
460
0
5 488
0
6 268

 
-945
2 441
1 496

 
0
0
0
0 		5 429

 
326
469
0
5 488
0
6 283

 
-854
2 490
1 636

 
0
0
0
0 		5 538

 
332
479
0
5 488
0
6 299

 
-761
2 539
1 778

 
0
0
0
0
   
Economie d'impôts
    sur le revenu
    sur CSG et RDS
    Total 		 
3 437
7
3 444 		 
3 621
78
3 699 		 
3 635
69
3 704 		 
3 715
94
3 809 		 
265
85
350 		 
236
76
312
   

Recettes
    loyers et primes
    économie d'impôts
    récupération de TVA
    produit de l'adossement
    produit de la vente

Dépenses
    Frais charges et taxes
    Apports directs
    Flux sur adossement
    Mensualités emprunts et ADI

Trésorerie annuelle

Effort mensuel


418
0
0
0
0


8
5 100
361
457

-5 509

5 509


5 116
3 444
0
0
0


102
0
4 331
5 488

-1 360

113


5 219
3 699
0
0
0


104
0
4 331
5 488

-1 005

84


5 323
3 704
0
0
0


460
0
4 331
5 488

-1 252

104


5 429
3 809
0
0
0


469
0
4 331
5 488

-1 049

87


5 538
350
0
0
0


479
0
4 331
5 488

-4 409

367


 

 
   
Valeur de vente
Capital restant dû
Capital sur adossement

Capital acquis si vente 		116 507
97 413
353

19 447 		118 255
97 413
4 720

25 562 		120 028
97 413
9 327

31 942 		121 829
97 413
14 187

38 602 		123 656
97 413
19 314

45 557 		125 511
97 413
24 723

52 821
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 15/18
   

     

  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Etude réalisée par 		 

Détail des résultats

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans


2008 2009 2010 2011 2012 2013
Recettes (loyers et primes)

Charges imputables
    Abattement sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux
    Total

Revenus ou déficits
    Opération
    Antérieurs
    Globaux

Déficit
    déductible de l'année
    reporté devenu déductible
    Total déductible
    reporté de l'année 		5 649

 
339
488
0
5 488
0
6 316

 
-667
2 590
1 923

 
0
0
0
0 		5 762

 
346
498
0
5 488
0
6 332

 
-570
2 642
2 072

 
0
0
0
0 		5 877

 
353
508
0
5 488
0
6 349

 
-472
2 695
2 223

 
0
0
0
0 		5 995

 
400
518
0
5 488
0
6 406

 
-412
2 749
2 337

 
0
0
0
0 		6 114

 
856
529
0
5 488
0
6 873

 
-758
2 804
2 045

 
0
0
0
0 		6 237

 
873
539
0
5 488
0
6 901

 
-664
2 860
2 196

 
0
0
0
0
   
Economie d'impôts
    sur le revenu
    sur CSG et RDS
    Total 		 
207
67
273 		 
177
57
234 		 
146
47
193 		 
128
41
169 		 
235
76
311 		 
206
66
272
   

Recettes
    loyers et primes
    économie d'impôts
    récupération de TVA
    produit de l'adossement
    produit de la vente

Dépenses
    Frais charges et taxes
    Apports directs
    Flux sur adossement
    Mensualités emprunts et ADI

Trésorerie annuelle

Effort mensuel


5 649
312
0
0
0


488
0
4 331
5 488

-4 346

362


5 762
273
0
0
0


498
0
4 331
5 488

-4 282

357


5 877
234
0
0
0


508
0
4 331
5 488

-4 216

351


5 995
193
0
0
0


518
0
4 331
5 488

-4 149

346


6 114
169
0
0
0


529
0
4 331
5 488

-4 064

339


6 237
311
0
0
0


539
0
4 331
5 488

-3 810

318


 

 
   
Valeur de vente
Capital restant dû
Capital sur adossement

Capital acquis si vente 		127 394
97 413
30 430

60 411 		129 305
97 413
36 451

68 342 		131 244
97 413
42 803

76 634 		133 213
97 413
49 504

85 304 		135 211
97 413
56 574

94 372 		137 239
97 413
64 032

103 859
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 16/18
   

 

  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Etude réalisée par 		 

Détail des résultats

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans


2014 2015 2016 2017
Recettes (loyers et primes)

Charges imputables
    Abattement sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux
    Total

Revenus ou déficits
    Opération
    Antérieurs
    Globaux

Déficit
    déductible de l'année
    reporté devenu déductible
    Total déductible
    reporté de l'année 		6 362

 
891
550
0
5 488
0
6 929

 
-567
2 917
2 350

 
0
0
0
0 		6 489

 
908
561
0
5 488
0
6 958

 
-469
2 975
2 506

 
0
0
0
0 		6 619

 
927
572
0
5 488
0
6 987

 
-369
3 035
2 666

 
0
0
0
0 		6 751

 
945
584
0
5 031
0
6 560

 
191
3 095
3 287

 
0
0
0
0
   
Economie d'impôts
    sur le revenu
    sur CSG et RDS
    Total 		 
176
57
233 		 
145
47
192 		 
114
37
151 		 
-59
-19
-78
   

Recettes
    loyers et primes
    économie d'impôts
    récupération de TVA
    produit de l'adossement
    produit de la vente

Dépenses
    Frais charges et taxes
    Apports directs
    Flux sur adossement
    Mensualités emprunts et ADI

Trésorerie annuelle

Effort mensuel


6 362
272
0
0
0


550
0
4 331
5 488

-3 735

311


6 489
233
0
0
0


561
0
4 331
5 488

-3 658

305


6 619
192
0
0
0


572
0
4 331
5 488

-3 580

298


6 751
151
0
97 412
145 661


584
0
3 970
102 444

142 977

-11 915


 

 
   
Valeur de vente
Capital restant dû
Capital sur adossement

Capital acquis si vente 		139 298
97 413
71 901

113 786 		141 387
97 413
80 203

124 177 		143 508
97 413
88 961

135 056 		145 661
0
97 412

145 661
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 17/18
   

  

  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Etude réalisée par 		 

DETAIL DE LA PROJECTION FISCALE ANNUELLE

Programme : Valmeinier appartement 3 pièces sous le régime RTC en ZRR
Durée de simulation : 16 ans


ANNEE Loyers bruts
(€)

 Charges imputables sur les revenus fonciers Intérêts d'emprunts,
ADI
(€)

 Déficit ou
bénéfice
foncier
(€)
 ECO. D'IMPÔTS
(€)

 Eco. D'impôts cumulées
(€)
Abattement sur loyers
(€)
 Charges à payer*
(€)		 Taxes foncières
(€)
 Amort.
(€)

 TOTAL
CHARGES
DEDUCT.
(€)
2002 418 25 8 0 0 33 457 2 227 3 444 3 444
2003 5 116 307 102 0 0 409 5 488 1 565 3 699 7 144
2004 5 219 313 104 0 0 417 5 488 1 706 3 704 10 847
2005 5 323 319 106 354 0 780 5 488 1 496 3 809 14 657
2006 5 429 326 109 361 0 795 5 488 1 636 350 15 007
2007 5 538 332 111 368 0 811 5 488 1 778 312 15 319
2008 5 649 339 113 375 0 827 5 488 1 923 273 15 592
2009 5 762 346 115 383 0 844 5 488 2 072 234 15 826
2010 5 877 353 118 391 0 861 5 488 2 223 193 16 020
2011 5 995 400 120 398 0 918 5 488 2 337 169 16 188
2012 6 114 856 122 406 0 1 385 5 488 2 045 311 16 499
2013 6 237 873 125 414 0 1 412 5 488 2 196 272 16 771
2014 6 362 891 127 423 0 1 441 5 488 2 350 233 17 004
2015 6 489 908 130 431 0 1 469 5 488 2 506 192 17 196
2016 6 619 927 132 440 0 1 499 5 488 2 666 151 17 347
2017 6 751 945 135 449 0 1 529 5 031 3 287 -78 17 269
* Ces charges comportent les frais de gestion, d'assurances et les frais de copropriété.

Cette étude est donnée à titre d'exemple.

Les résultats des travaux personnalisés qui vous seront effectués comportent des variables comme :

  • votre fiscalité, votre statut matrimonial,
  • votre mode de financement et de crédit
  • le type de logement, de station et la rentabilité de l'investissement sélectionné pour l'étude
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2002  -  Document non contractuel page 18/18