ZRR avantage fiscal, défiscaliser en loi Demessine et Zone de Revitalisation Rurale, et recuperation de la TVA

Loi DEMESSINE "ZRR" 

partie 1

LA FICHE TECHNIQUE LOI DEMESSINE

Zone de Revitalisation Rurale

                                                                          Préambule
La loi Demessine est une loi favorable à l'investissement immobilier en résidences de tourisme.
Son but est de favoriser le développement des activités comme le tourisme ou le tertiaire dans des régions à prépondérance agricole, ou en fonction de statistiques comme l'âge moyen des habitants ou la densité de population. Initialement, les zones géographiques éligibles en loi Demessine s'appuyaient sur le découpage de ZRR (Zones de Revitalisation Rurale).
Aujourd'hui, la loi Demessine s'applique également dans le champ des ZEE (Zones Economiques Européennes), dont la répartition  permet d'accroître le nombre de sites concernés (quelques sites du littoral et en tourisme vert).

  IMMOBILIER

Résidence de tourisme constituée d'appartement ou maison neufs / VEFA ou livrables, meublés par le gestionnaire  + liberté des prestations
 LOCALISATION

Plus de 50% du territoire de la métropole, en zones touristiques manquant d'équipements immobiliers pour recevoir les visiteurs.
 JOUISSANCE

le propriétaire peut l'utiliser jusqu'à 8 semaines par an (ou échanger ses semaines) et à 100 % après 9 ans de bail locatif 
 PERSONNE CONCERNÉE

Personne physique ou SCI non démembrée

MONTANT INVESTISSEMENT

à partir d'un véritable logement et sans plafond de prix 
 FINANCEMENT

Apport facultatif de 0 à 100%  - Crédit amortissable, variable ou In Fine
 LOCATION

durée 9 ans minimum et sécurité d'un bail avec le gestionnaire (possibilité de renouvellement 3/6/9)  puis libre usage ou revente. Gestion par l'exploitant   
RÉCUPÉRATION DE LA TVA

 

OUI  RÉCUPÉRATION IMMÉDIATE DE LA TVA
 DURÉE AVANTAGE FISCAL

4 ans à raison de 3 412 ¤uros par an (couple marié) ou 1 725 ¤uros par an pour un (célibataire)  (loi de finances 2001-2002)

CALCUL DE LA  RÉDUCTION    

RÉDUCTION D'IMPÔT ÉGALE A 15% DU PRIX D'ACQUISITION SUR 4 ANS, DANS LA LIMITE D'UN PLAFOND DE PRIX DE REVIENT DE 91 520 ¤ HT  POUR UN COUPLE MARIE ET DE 45 760 ¤ HT POUR UNE PERSONNE CÉLIBATAIRE /VEUVE/ DIVORCÉE. 
 NATURE DES AVANTAGES

FISCALITÉ AVANTAGEUSE DES REVENUS FONCIERS AVEC INTÉRÊTS ET TAXE FONCIÈRE  DÉDUCTIBLES. LE LOYER EST SERVI  NET DE TOUTES CHARGES. COPROPRIETE EVALUEE A 2%
 AMORTISSEMENT   SANS OBJET
 ABATTEMENTS

6%

 PLAFONDS                

PAS DE PLAFOND DES LOYERS 
 DATE LIMITE

investissements réalisés de 1999 à fin 2006 

Modifications pour une défiscalisation ZRR 2004

l"avantage est encore augmenté (codifié à l’article 199 decies E et applicable pour 2004):

L'INVESTISSEMENT EN ZRR NEUVE 2004
permet de mieux défiscaliser encore davantage

L'INVESTISSEUR S'ENGAGE A :

puce

Acquérir un logement neuf, dans une résidence de tourisme située dans une zone de revitalisation rurale
puce

Louer ce logement nu pour une durée minimale de neuf années, par bail commercial à l'exploitant de la résidence de tourisme.

EN ECHANGE LE FISC LUI PERMET DE :
puce

récupérer la TVA qui a grevé le prix de son acquisition
puce

profiter du logement jusqu'à huit semaines par an, (sans remise en cause de l'avantage fiscal)
puce

déduire de ses revenus fonciers l'ensemble des charges :
- en pratiquant une déduction forfaitaire de 6%
- en déduisant les charges de gestion (s'il y a lieu) et de copropriété (faibles)
- en déduisant les intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers perçus.

ET DE PAYER MOINS IMPÔTS (art 199 decies E du CGI) :
puce

l'investisseur pourra déduire directement de son impôt 25% du montant de l'investissement
(montant de la part fiscale de l'investissement plafonnée à 50 000 ¤ pour une personne seule et à 100 000 ¤ pour un couple marié), soit une réduction d'impôts nette jusqu'à 25 000 euros (163.989 francs).
puce

Quand l'ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l'investisseur sera en situation de déficit foncier directement imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 ¤ par an. La fraction du déficit supérieure à cette limite sera imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.

   Exemple :

Un couple marié achète en 2004 un logement neuf dans une Résidence de Tourisme classée dont le prix est de 120.000 euros TTC (787.148 francs) Il récupère 19.665 ¤uros de TVA (128.997 francs). Il bénéficiera également d’une réduction d’impôt plafonnée à 100.000 ¤uros x 25% = 25 000 euros (163.989 francs) qui sera étalée sur 4 ans soit : 6.250 ¤uros (40.997 francs) en 2004, 6.250 ¤uros en 2005, et 2006 ainsi que 2007.
Le FISC finance 44.665 euros soit 37,22% de l’investissement (TVA + Réduction d'impôts)
Les locataires financent 55 % de l’investissement sur 15 ans

 

Par ailleurs; les zones d’interventions devraient être élargies (un décret d’application en fixera les contours) et, dans certaines situations, l’exploitant de la résidence devra s’engager à réserver une proportion de son parc immobilier pour le logement des saisonniers.