Loi Besson 

partie 4

LA LOI BESSON EN DÉTAIL

La fiscalité a paru aux pouvoirs publics le meilleur moyen d'encourager la création d'un parc de logements intermédiaires, sorte de tiers secteur entre le parc privé et le monde du logement social. Le dispositif du statut du bailleur, dit "Besson", se caractérise par sa vocation pérenne et par le fait qu'il concerne aussi bien les constructions neuves que les logements anciens. Certes, pour l'ancien, la loi s'est contentée de moduler le taux de la déduction forfaitaire et n'est pas allée jusqu'à permettre l'amortissement des biens existants, ce qui posait au demeurant un sérieux problème d'évaluation de la base amortissable.

Le champ de l'amortissement "Besson", en ce qui concerne les opérations éligibles, est sensiblement le même que son homologue "Périssol". Ouvrent par conséquent droit au dispositif :

1.

L'acquisition de logements neufs (c'est-à-dire achevés mais jamais habités) ou en état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 1999 (pour la période transitoire, on se souvient que si cette acquisition avait  lieu avant le 31 août 1999, l'investisseur avait alors le cas échéant une possibilité de choix entre les deux régimes d'amortissement : Périssol et Besson).
Par logements neufs, il faut également entendre :

Les maisons et appartements témoins,

Les logements qui ont été réhabilités par le vendeur, à condition que les travaux soient d'une importance telle que la vente entre dans le champ de la T.V.A, ou qui sont issus d'une transformation de locaux par le vendeur

Les logements déjà mis en location par les sociétés de construction-vente, à condition qu'ils soient cédés avant l'expiration du douzième mois suivant celui au cours duquel le bail a été conclu.

2.

La construction de logements, dès lors qu'elle a fait l'objet de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R.421-40 du code de l'urbanisme à compter du 1er janvier 1999. 

3.

L'acquisition à compter du 1er janvier 1999 de locaux affectés à un usage autre que l'habitation (bureaux, commerces, entrepôts, granges) suivie de leur transformation en logement.

La loi exige un engagement de location de neuf ans. Elle permet deux types d'affectations bien précises :

1.

Soit la location à usage d'habitation principale à une personne physique autre qu'un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du propriétaire ou de l'associé de la S.C.I.,

2.

Soit la location à une personne morale pour l'habitation principale de ses salariés, qui ne doivent pas être le propriétaire du logement, son conjoint, des membres de son foyer fiscal ou ses ascendants ou descendants.

Dans les deux cas, l'affectation définitive est bien l'habitation principale par une personne physique : celle-ci se définit comme le logement où résident effectivement et habituellement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Surtout, l'avantage fiscal est subordonné au respect de plafond de loyer et de ressources du locataire.

Ces montants font l'objet d'une revalorisation annuelle, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction. La surface à prendre en compte est la surface habitable, telle que définie à l'article R.111-2 du code de l'urbanisme. Cette surface doit être majorée de la moitié des surfaces annexes mentionnées à l'article premier de l'arrêté du 9 mai 1995, cette moitié étant elle-même plafonnée à 8 m². Il s'agit des caves, combles, celliers, etc., mais pas des emplacements de stationnement. Comme elle l'avait fait pour le régime Méhaignerie, l'administration admet la conclusion d'un bail séparé pour le parking privé en immeuble collectif, à condition que le loyer du parking soit normal. Dans une telle situation, le prix du parking est en dehors de la base d'amortissement. Exemple : Un logement d'une surface habitable de 50 m² avec 15 m² de parking, 8 m² de balcons, 5m² de cave et sans autre annexe a, pour l'application du dispositif, une surface de 50+6,5 ([8+5]/2) =56,5 m². Si le logement est loué à une personne morale pour les besoins de son personnel, elle doit respecter le plafond de loyer non seulement le loyer versé par la personne morale au propriétaire mais aussi le sous loyer ou participation éventuellement dû par l'occupant à son employeur.

D'après le décret d'application n° 99-244 du 29 mars 1999 publié au J.O. du 30 mars 1999, le zonage correspond au 4e arrêté du 17 mars 1978 (j.o.n.c. du 6 avril), modifié à plusieurs reprise : arrêtés des 20 mars 1981 (J.O.N.C. du 7 avril), 21 avril 1982 (J.O.N.C. du 28 avril) 1er septembre 1983 (J.O.N.C. du 11 septembre), 3 janvier 1986 (J.O. du 22 janvier), 30 janvier 1989 (J.O. du 23 décembre), 10 septembre 1991 (J.O. du 3 novembre), 25 juin 1992 (J.O. du 26 juillet). La liste précise des communes devrait figurer en annexe à l'instruction fiscale qui commentera le dispositif.

En résumé, le zonage est le suivant :

La zone 1 bis  comprend : Paris et ses communes limitrophes (c'est-à-dire limitrophes des douzième à vingtième arrondissements de Paris et des bois de Boulogne et Vincennes).

La zone 1 comprend :

Les communes des départements de petite couronne de L'Île-de-France (92, 93, 94) à l'exception de celles limitrophes de Paris,

Les communes des départements de grande couronne de L'Île-de-France (77, 78, 91, 95) qui font partie de l'agglomération parisienne (voir liste en annexe),

Les communes des villes nouvelles de Cergy –Pontoise, Évry, Marne la vallée, Melun-Sénart et Saint-Quentin en Yvelines.

La zone 2 comprend :

Les communes d'Île-de-France qui ne font partie ni de la zone 1bis, ni de la zone 1,

Les villes nouvelles de l'étang de Berre (13) du Vaudreuil (27) et de l'Isle-d'Abeau (38),

Toutes les communes de Corse,

Les communes des cantons du Sud de l'Oise (Chantilly, Breil, Nogent-sur-Oise, Creil-sud, Montataire, Nanteuil-le-Haudouin, Neuilly-en-Thelle, Pont Sainte Maxence et Senlis),

Les Communes des 60 agglomérations de plus de 100.000 habitants (par ordre alphabétique : Amiens, Angers, Angoulême, Annecy, Aubange (commune française), Avignon, Bâle (commune française), Bayonne, Besançon, Béthune, Bordeaux, Boulogne-sur-Mer, Brest, Brunay-en-Artois, Caen, Calais, Cannes Grasses Antibes, Chambéry, Clermont-Ferrand, Dijon, Douai, Dunkerque, Genève (commune française), Grenoble, Hagondange-Briey, La Rochelle, Le Creusot-Monceau-les-Mines, Le Havre, Le Mans, Lens, Lille, Limoges, Lorient, Lyon, Marseille, Maubeuge, Monton-Monaco (commune française) Metz, Montbéliard, Montpellier, Mulhouse, Nancy, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Pau, Perpignan, Poitiers, Reims, Rennes, Rouen, Saint-étienne, Saint-Nazaire, Strasbourg, Thionville, Toulon, Toulouse, Tours, Troyes, Valence, Valenciennes, Villefranche-sur-Saône.

Les ressources du locataire sont appréciées uniquement au moment de son entrée dans les lieux. Si, au cours d'une année postérieure à la conclusion du bail, elles viennent à excéder les plafonds en vigueur au cours de la même année, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause.
Les plafonds de ressources correspondent au plafond d'accès à un logement social majoré de 40 %, ce qui donne les montants suivants :

Les ressources à prendre en compte correspondent au “revenu fiscal de référence” tel qu'il apparaît en toutes lettres sur l'avis d'imposition de l'avant-dernière année précédant la location. Ce revenu prend en compte l'ensemble des charges des revenus catégoriels (dont les déductions pour frais professionnels et l'abattement de 20 % des salariés), les charges du revenu global telles que les pensions alimentaires, les déficits des années antérieures qui s'imputent sur le revenu global. Les personnes à charge sont celles qui, au moment de la mise en location, composent le foyer fiscal : enfants mineurs ou infirmes, enfants majeurs qui ont demandé le rattachement, personnes vivant sous le toit titulaires de la carte d'invalidité. Le montant des ressources à prendre en compte est revalorisé chaque année en fonction de l'évolution du S.M.I.C.

Les solutions dégagées ci-dessous ont été confirmées par décret n° 99-244 du 29 mars 1999.

Co-titulaires du bail : si plusieurs personnes qui déposent des déclarations de revenus séparées sont titulaires du bail, les plafonds de ressources doivent être respectés pour chacune d'elles.
Exemple : M X et Melle Y sont co-titulaires du bail d'un logement loué à Lyon. Mlle Y a un enfant à charge. En N-2 M. X avait un revenu fiscal de référence de 17.000 €uros. (plafond applicable : 15 911 €uros ), Melle Y de 22.000 €uros (plafond applicable : 29 167 €uros ) Comme le revenu de M X dépasse le plafond, la location n'ouvre pas droit à l'avantage fiscal, quand bien même les revenus cumulés (39.000 €uros ) sont inférieurs à la somme des plafonds applicables (45.078 €uros.).

Revenus perçus hors de France : ils doivent également être pris en considération. S'il n'était pas imposable en France, le locataire doit fournir l'équivalent de l'avis d'imposition à l'impôt sur le revenu. En cas d'impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d'une attestation d'une autre Administration ou, le cas échéant, de l'employeur, est admise.

Changements de situation fiscale ou familiale. Plusieurs cas de figure peuvent être évoqués :
  

Outre les conditions portant sur les investissements concernés et l'affectation du logement ci-avant développées, il convient de préciser que :

1.

L'immeuble doit être situé en France ou dans l'un des quatre départements d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane). Dans ce dernier cas le bailleur doit choisir entre l'amortissement et la réduction d'impôt pour investissement outre-mer, laquelle est globalement plus favorable,

2.

L'investissement peut être réalisé soit par une personne physique, soit par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (S.C.I., S.C.P.I…),

3.

La location doit être imposée dans la catégorie des revenus fonciers,

2.

L'investissement ne peut pas porter sur des logements ou des titres de société dont le droit de propriété est démembré,

2.

Le bien doit avoir la nature de logement : il doit répondre aux normes de construction définies aux article R.111-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Amortissement des logements

Dans le neuf, le statut du bailleur Besson consiste en un mécanisme d'amortissement, (en de nombreux points calqué sur le régime Périssol).

Le taux d'amortissement est fixé à 8 % les cinq premières années et à 2,5 % les quatre années suivantes. A l'issue de la période de neuf ans, si la condition de loyer demeure toujours remplie et si, en cas de changement de titulaire du bail, la condition de ressources est remplie, le bailleur peut continuer à déduire un amortissement de 2,5 % par an par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans. Le mécanisme d'amortissement est donc à trois étages : un niveau minimal (amortissement de 50 % du logement pendant neuf ans) et deux niveaux supérieurs optionnels (amortissement de 15 % supplémentaires pendant six ans, soit au total une déduction de 65 % du logement après quinze ans).

Si le fait générateur de la déduction est postérieur au 31 janvier, il faut appliquer à la base d'amortissement un prorata par douzième, qui se répercute sur la sixième année et sur la dernière année variable selon l'option du bailleur. Pour faciliter les calculs du bailleur, l'administration avait, pour l'amortissement Périssol, publié des taux d'amortissement directs qui tiennent compte de ce prorata. Pour le dispositif Besson, en supposant que le propriétaire se limite à la location sous les contraintes du logement intermédiaire pendant la durée minimale de neuf ans, les taux d'amortissement directs à appliquer à la base en cas d'investissement en cours d'année sont les suivants :

Exemple : Un logement acquis en avril 2001 pour un prix de 122 000 €uros donnera lieu à des déductions d'amortissement de :

Amortissement des travaux.

Comme pour le dispositif Périssol, l'option pour l'amortissement du logement a des conséquences en cas de travaux importants réalisés ultérieurement :

Les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement sont amortissables selon les mêmes modalités et le même rythme que l'investissement initial :(5 X 8%)+(4 X 2,5 %) + [facultatif](6X2,5%).
Cet amortissement est subordonné à un nouvel engagement de location de neuf ans, qui se superpose au premier.

Exemple : Un propriétaire acquiert un local qu'il transforme en logement. Les travaux sont achevés en 2001. Le logement est loué le 1er septembre 2001 l'engagement de location court donc jusqu'au 1er septembre 2010. En 2006, le propriétaire réalise des travaux d'agrandissement et prend un engagement de location jusqu'en 2015. S'il cède le logement en 2009, toutes les déductions sont réintégrées, qu'elles portent sur l'investissement initial (local et travaux de transformation) ou sur les travaux d'agrandissement ultérieurs. S'il cède le logement en 2011, les déductions afférentes aux travaux d'agrandissement sont remises en cause, ainsi que celles afférentes à l'investissement initial, pour la période triennale 2009-2012.

Les dépenses d'amélioration sont amortissables à raison de 10 % pendant dix ans, sans qu'il y ait besoin de prendre un engagement locatif. Le bailleur ne peut demander à les déduire en une seule fois, comme c'est le cas en droit commun.

Taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers.

La déduction d'un amortissement a pour conséquence normale la baisse du taux de la déduction forfaitaire. Mais contrairement au régime Périssol, la baisse à 6 % de ce taux n'est pas définitive et ne s'applique que pendant la période d'application du dispositif, c'est-à-dire les années au titre desquelles le bailleur déduit un amortissement sur la base de l'investissement initial ou sur les travaux de construction, reconstruction, ou agrandissement.

Imputation du déficit foncier sur le revenu global

Si la déduction de l'amortissement a pour effet de créer un déficit foncier, celui ci est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €uros c'est donc le droit commun qui s'applique, (alors qu'en régime Périssol, il existe une limite spécifique d'imputation à 100.000 Fr.- valeur monétaire de cette période)

Cas de remise en cause

Si l'investissement a été réalisé par une personne physique, les amortissements déduits seront remis en cause en cas de violation de l'engagement de location ou de non-respect des conditions de location. Les événements suivants entraîneront ainsi la réintégration des déductions :

L'absence de location dans le délai de douze mois,

L'occupation du logement par le propriétaire,

La cessation prolongée de la location pendant la période couverte par l'engagement locatif,

La location à un autre usage que l'habitation principale (que ce changement d'usage soit le fait du propriétaire ou du locataire),

La location à un loyer supérieur aux plafonds,

La location (initiale ou après congé du locataire initial) à des personnes qui ne remplissent pas les conditions de ressources, appréciées au moment de la conclusion du bail, et non ultérieurement,

La location à un descendant, un ascendant ou un membre du foyer fiscal, la cession du logement,

Le démembrement de propriété du logement,

L'inscription du logement à l'actif d'une entreprise.

Si ces événements ont lieu pendant la première période de neuf ans, les amortissements déduits depuis le début sont réintégrés ; s'ils se réalisent au cours de l'une des deux périodes triennales qui suivent les neuf premières années, les déductions pratiquées au cours de l'ensemble de la période triennale sont remises en cause.
Si l'investissement a été réalisé par une société, c'est cette dernière qui prend l'engagement de location. Au cas où l'un des événements cités ci-dessus se réalise, les déductions pratiquées par les associés à raison de leur quote-part dans le capital sont remises en cause. En outre, l'associé est tenu de conserver les parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société. Si, pendant ce délai, il les donne, les vend, les échange ou en démembre la propriété, les déductions d'amortissement qu'il a personnellement pratiquées sont sujettes à réintégration.

Exceptions à la remise en cause.

La situation constitutive de la violation de l'engagement de location ou de conservation des parts n'entraînera pas la remise en cause des déductions d'amortissements si elle a pour origine un événement grave survenu chez le propriétaire ou son époux(se) soumis à imposition comme :

Invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l'article L.341-4 du code de la sécurité sociale.

La rédaction de la loi permet la dispense de reprise quelle que soit la date de l'un de ces trois événements, alors que l'esprit de cette disposition est bien de prendre en compte les “circonstances atténuantes” en cas de violation de l'engagement. L'administration devrait donc normalement exiger que l'un des trois événements intervienne tout au moins entre la date de l'investissement et le moment où l'engagement est rompu.

Transmission au conjoint survivant

La transmission du logement ou des titres de sociétés suite au décès du propriétaire n'entraîne aucune remise en cause des amortissements qu'il a déduits. De plus, si cette transmission, en pleine propriété ou en simple usufruit, est faite au profit de l'ex-époux(se) qui était soumis(e) à imposition commune avec le propriétaire, ce conjoint survivant peut demander la reprise à son profit du dispositif pour la période restant à courir à la date du décès.

Modalités de la remise en cause :

Les amortissements sont réintégrés dans le revenu foncier au moyen d'un mécanisme de quotient en tous points identiques à celui utilisé en régime Périssol, et qui consiste à ajouter au revenu global de l'année de la violation de l'engagement le montant total des amortissements remis en cause divisé par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit (sans prorata pour année incomplète). L'impôt supplémentaire consécutif à cette majoration est ensuite multiplié par le nombre d'années ci-dessus.

Pour les personnes physiques (investissement initial)

(1)

d'un logement neuf, en état futur d'achèvement ou après réhabilitation.

(2)

La déclaration d'option doit comporter : l'identité et l'adresse du propriétaire, l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location, la surface à prendre en compte, le loyer, l'engagement de louer le logement non meublé, pendant neuf ans ou moins, à des personnes qui en font leur habitation principale, les modalités de décompte de déduction au titre de l'amortissement.

Pour les sociétés

Les précisions relatives aux obligations déclaratives des sociétés et des associés données dans le chapitre “Périssol” sont transposables à ce dispositif. Sur l'attestation annuelle que la société fournit à ses associés et joint à sa déclaration de résultat, doit figurer la mention supplémentaire que la location remplit les conditions (respect des plafonds de loyer et de ressources).

Condition

Pour les logements anciens, c'est-à-dire qui ne peuvent prétendre à l'amortissement, l'avantage fiscal consiste en une majoration à 25 % du taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pendant six ans. Les contreparties exigées du bailleur sont les mêmes, à trois différences près :

Les plafonds de loyer sont inférieurs à ceux du neuf.

Plafonds de loyer des logements anciens

(par m² mensuel hors charge)

En ce qui concerne le zonage, la surface à prendre en compte, la qualité du locataire, la condition de ressources et l'interdiction des démembrements de propriété, le volet “ancien” du dispositif est intégralement calqué sur le volet “neuf”. La mesure s'applique aux baux conclus à compter du 1er janvier 1999 avec une personne qui n'occupait pas déjà le logement. Les renouvellements ou prorogations qui interviennent après le 1er janvier 1999 de baux conclus avant cette date ne peuvent ouvrir droit à la déduction forfaitaire au taux majoré.

Dispositif

La période d'application du taux majoré de la déduction forfaitaire commence à la mise en location et se termine le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le bail a pris effet. Mais le bénéfice du taux majoré peut être prorogé par période de trois ans tant que demeurent remplies la condition de loyer et, en cas de changement du titulaire du bail la condition de ressources.

Justificatifs

Comme pour le neuf, ils sont énumérés dans le décret n° 99-224 du 29 mars 1999. Le propriétaire doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle la location a pris effet la déclaration d'option (comportant ses identité et adresse, la date d'acquisition ou d'achèvement du logement concerné, la surface, le montant du loyer, l'engagement de location), une copie du bail, une attestation de conformité du logement aux normes d'habitabilité ou, à défaut, une déclaration sur l'honneur, une copie de l'avis d'imposition ou de l'avis de non-imposition du locataire. En cas de changement de locataire pendant la période initiale de six ans ou pendant l'une des périodes triennales supplémentaires, le propriétaire joint la copie du nouveau bail et l'avis d'imposition de son dernier locataire.
De telles obligations incombent à la S.C.I. si c'est elle qui a réalisé l'investissement, l'associé étant simplement tenu de s'engager à conserver ses parts pendant six ans. La société doit également déposer les titres dans un compte spécial et fournir chaque année à l'associé une attestation (que ce dernier renvoie aux services fiscaux) mentionnant l'identité et l'adresse de l'associé, le nombre et les numéros des parts détenues entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'année, l'attestation que la location remplit les conditions, le montant du revenu foncier correspondant aux droits de l'associé déterminé en tenant compte de la déduction forfaitaire majorée et le montant de ce revenu en application du droit commun (déduction forfaitaire de 14 %) et, en cas de non-respect par la société ou l'associé de l'un de ses engagements, la quote-part de supplément de déduction forfaitaire qui doit être réintégrée au revenu de l'associé.

Remise en cause

En cas de violation de l'engagement de louer le logement ou de conserver les parts, le supplément de déduction forfaitaire est repris au titre de l'année de cette violation. En partant d'une hypothèse d'une déduction forfaitaire maintenue à son taux actuel de 14 %, le bailleur se voit donc imposé sur une somme égale à 11 % (25 % - 14 %) de son revenu brut soumis à déduction forfaitaire, et ce pour toutes les années déjà passées et couvertes par l'engagement locatif. Aucune reprise n'est effectuée en cas de décès, licenciement ou invalidité du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune.