Besson ancien

Les personnes qui destinent un logement ancien loué nu et destiné à l'habitation principale d'un locataire bénéficient d'un taux de déduction forfaitaire majoré à la condition qu'ils respectent plusieurs conditions (voir ci-après).

Contribuables concernés
Tout contribuable à condition d'être imposé dans la catégorie des revenus fonciers

Type d'avantage fiscal
Abattement forfaitaire revalorisé, porté à 25 % contre 14 % dans le régime commun

Conditions à respecter
Loyer et ressources du locataire plafonnés Engagement de location de six ans

Précisions complémentaires
Dispositif pérenne sans date butoir

Par logement ancien, il convient d'entendre ceux qui ne peuvent être considérés aux termes de la loi comme neufs. C'est-à-dire ceux ayant fait l'objet d'une occupation depuis leur achèvement ou leur réhabilitation. Peu importe la date d'acquisition.

Ceci étant, ne peuvent prétendre au bénéfice du statut Besson ancien que les immeubles répondant à certaines normes d'habitabilité.

Ces dernières ont été définies par le décret 99-244 du 29 mars 1999.

L'avantage fiscal octroyé aux investisseurs ayant opté pour le statut Besson ancien se traduit par le relèvement du taux de la déduction forfaitaire sur le montant du revenu foncier.

Il passe ainsi à 25 % pour les six premières années de location alors que dans le cadre de la location classique d'habitation il n'est que de 14 %.

Possibilité de prorogation

La période d'application du taux majoré de 25 % s'entend de l'année ou de la fraction d'année au cours de laquelle la location a débuté et des cinq années suivantes.

Toutefois, tant que les plafonds de loyers et de ressources sont respectés, le bénéfice du taux majoré est prorogé par période de trois ans, qu'il s'agisse de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire.

Il en est de même en cas de nouveau bail. Dans ce cas, la prorogation est de six ans.

En revanche, cette option pour le taux de déduction forfaitaire majorée est irrévocable durant toute la durée d'engagement de location initiale du bail à savoir les six premières années de mise en location avec le statut Besson.

Comme dans le cadre de la loi Besson en secteur neuf, l'investisseur est tenu de respecter un plafond de loyer mensuel et un plafond de ressources du locataire.

Plafonds de loyers

Ces plafonds augmentent, au 1er janvier de chaque année, dans les mêmes proportions que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction.

Pour les baux souscrits en 2002, le plafond mensuel de loyer par m2 est de :

11 € (72,16 F) en zone I bis (Paris et communes limitrophes) ;

9,5 € (62,32 F) en zone I (reste de l'agglomération parisienne) ;

6 € (39,36 F) en zone II (reste de l'Ile-de-France et agglomérations de province de plus de 100000 habitants) ;

5,5 € (36,08 F) en zone III (reste du territoire).

Plafonds de ressources des locataires

Les plafonds sont identiques à ceux fixés dans le cadre du statut Besson neuf, à savoir pour cette année

• en Ile-de-France
  -19 05 8 € (125 012,29 F) pour une personne seule;
  - 31321 € (205 452,29 F) pour un couple marié;
  - 37 620 € (246 771,02 F) pour une personne seule ou couple marié avec une personne à charge;
  - 44 910 € (294 590,29 F) pour une personne seule ou couple marié avec deux enfants à charge;
  - 53 197 € (348 949,45 F) pour une personne seule ou couple marié avec trois personnes à charge;
  - 59 824 € (392419,72 F) pour une personne seule ou couple marié avec quatre personnes à charge;
  - en outre, une majoration de 6 796 € (44 578,84 F) par personne à charge à compter de la cinquième est prévue;

• en province
  - 15 911 € (104 369,32 F) pour une personne seule;
  - 24 362 € (159 804,24 F) pour un couple marié;
  - 29 167 € (191322,98 F) pour une personne seule ou couple marié avec une personne à charge;
  - 35 299 € (231021,50 F) pour une personne seule ou couple marié avec deux enfants à charge;
  - 41431€ (271769,54 F) pour une personne seule ou couple marié avec trois personnes à charge;
  - 46 734 € (306 554,94 F) pour une personne seule ou couple marié avec quatre personnes à charge;
  - en outre, une majoration de 5 305 € (34 798,52 F) par personne à charge à compter de la cinquième est prévue.

Plafonds de ressources des locataires

Les conditions de respect des plafonds sont identiques à celles imposées dans le cadre du statut Besson neuf.

Engagement de location

L'engagement de location est d'une durée minimale de six ans.

Comme dans le cadre du statut Besson neuf, un bail peut être signé avec un membre de la famille mais, pendant la durée de location à ce membre, l'abattement de 25 % cesse pour passer à 14 % comme dans le cas des locations libres.

L'État a également mis au point des garanties sécurisant l'investissement.

Il s'agit

• du versement direct au propriétaire bailleur privé des aides au logement auxquelles a droit son locataire;

• de l'avance du dépôt de garantie, par le 1 % logement, à tout locataire salarié ou tout jeune de moins de trente ans en recherche du premier emploi (jusqu'au premier CDI inclus);

• de l'avance, toujours par le 1 % logement, du loyer et des charges, versée au bailleur mais remboursable par le locataire, avec une garantie de neuf mois en cas de chômage (pour tout locataire) ou de trois ans en cas
  de chômage ou de baisse contrainte et non prévisible de revenus (pour les salariés et les jeunes de moins de trente ans en recherche du premier emploi) ;

• des prêts du 1 % logement pour travaux de remise en état aux propriétaires bailleurs qui concluront un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du 1 % logement pour loger des salariés d'entreprise. Les prêts pourront représenter 50 % des travaux dans la limite de 80 000 F, leur taux sera de 1 à 2 % maximum et leur durée égale à la durée de réservation de la location.

Ils s'ajouteront, le cas échéant, aux subventions de l'ANAH, ainsi qu'aux garanties locatives de sécurisation.

Il est prudent de faire les demandes auprès des organismes habilités pour bénéficier de ces diverses garanties.

Qu'il s'agisse du statut Besson neuf ou du statut Besson ancien, pour bénéficier des avantages fiscaux liés au statut Besson, l'investisseur est tenu de joindre à sa déclaration une note annexée précisant l'adresse du logement, sa date d'acquisition, le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail, l'engagement de louer le logement six ou neuf ans selon le cas, une copie du bail, une attestation de conformité du logement aux normes minimales d'habitabilité ainsi qu'une copie de l'avis d'impôt sur le revenu du locataire établie l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat.

En outre, dans le cadre d'un logement neuf, il convient de joindre en plus et ce, pour chaque logement concerné

• la première année, les modalités de décompte de l'amortissement;

• les années suivantes : un état établi conforme au modèle administratif et faisant apparaître le détail du calcul.

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